Immobilienmarkt Deutschland Wo Mieten günstiger als Kaufen ist

Der Immobilienboom führt zu explodierenden Kaufpreisen – der Anstieg bei den Mieten fällt da moderater aus. Trotz günstiger Kredite ist das Ergebnis eindeutig: Vielerorts fahren Mieter besser. Wir zeigen wo.
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Anleger aufgepasst – Diese Kriterien spielen die größte Rolle bei Immobilien

Anleger aufgepasst! Diese Kriterien spielen die größte Rolle bei Immobilien

DüsseldorfEs ist ein Glaubensstreit, der gesellige Runden sprengen kann. Der Familien entzweit. Der einen Anlass für ernsthaften Ehestreit liefert. Also all das, was Politik oder Religion heute kaum noch schaffen. Und dabei geht es um die eigentlich simple Frage: Mieten oder kaufen?

Hilfreich ist es, sich eines von Anfang an klarzumachen: Geht es bei der Entscheidung für oder gegen eine eigene Immobilie um eine Bauchentscheidung, um das gute Gefühl in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sich nicht mit einem Vermieter um bunte Wände oder den Hund in Wohnung oder Haus zu streiten? Dann ist die Frage quasi beantwortet. Zahlen spielen dann eine untergeordnete Rolle. In solchen Fällen ist der Kauf eines Eigenheims (schon das Wort zeigt die fast metaphysische Bedeutung) so etwas wie eine Konsumentscheidung. Selbst wenn Haus oder Wohnung eigentlich viel zu teuer sind, müssen Käufer in spe sich dann nur fragen, ob sie sich das Objekt leisten können und wollen – ein Luxus, sozusagen. Dazu später mehr.

In diesen zehn Städten rentiert sich die Miete
Platz 10: Frankfurt am Main
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Die Bankenmetropole ist für recht hohe Einkommen bekannt: Bankerboni lassen grüßen. Die kaufkräftige Bevölkerung hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Selbstnutzer erzielen hier durch den Kauf einer Wohnung nur noch 4,3 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Eigenkapital. Auf das Gesamtkapital inklusive Kredit erzielen sie 2,7 Prozent Rendite. Das ist zu wenig: Mieter fahren besser.

Alle Details zur Berechnung finden Sie hier.

Platz 9: Düssleldorf
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In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen lässt sich die Frage „Mieten oder Kaufen?“ ebenfalls leicht beantworten: Mieten. Bleiben mögliche Wertsteigerungen außen vor, reichen 4,2 Prozent Ertrag (im Sinne der ersparten Kosten und abzüglich der dafür aufgebrachten Aufwendungen) auf das eingesetzte Eigenkapital nicht aus, um den Kauf attraktiv zu machen. Auf die gesamte Kaufsumme, inklusive Kredit, entspricht dies nur 2,6 Prozent.

Platz 8: Rostock
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Es mag überraschen, doch auch in Rostock sind die Preise in den vergangenen Jahren sehr viel stärker als die Mieten gestiegen. Käufer einer bestehenden 80-Quadratmeter-Wohnung würden jetzt nur noch auf 4,2 Prozent Ertrag auf ihr eingesetztes Eigenkapital schaffen. Bezieht man den Ertrag auf die Gesamtsumme inklusive Kredit, bleiben 2,6 Prozent.  Mieten ist damit attraktiver.

Platz 7: Stuttgart
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In der Kessellage von Stuttgart sind Flächen knapp, die Immobilienpreise hoch. Mieten halten nicht mit, so dass der Kauf vergleichsweise wenig Miete erspart. Käufer zielen nur 4,1 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital und 2,5 Prozent Rendite auf das Gesamtkapital. Das ist zu wenig.

Platz 6: Kiel
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In Kiel kommen Käufer noch auf 4,0 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 2,6 Prozent sind es auf die Summe inklusive Kredit bezogen. Auch hier fahren Mieter daher besser. Gleiches gilt in einer ehemals für preiswertes Wohnen bekannten Stadt…

Platz 5: Berlin
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Arm, aber sexy? Das war vielleicht einmal. Dreckig, aber teuer. Das könnte heute in Berlin eher stimmen. Natürlich lieben die Berliner ihre Stadt trotzdem. Und da 85 Prozent der Wohnungen in der Hauptstadt ohnehin Mietwohnungen sind, muss sie die Nachricht, dass Mieten sich in Berlin eher rechnet, überhaupt nicht schrecken. Fürs Protokoll: 2,5 Prozent Rendite blieben Wohnungskäufern auf das insgesamt eingesetzte Kapital, 4,0 Prozent auf das Eigenkapital. Zu wenig.

Platz 4: Münster
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Für 3,9 Prozent Rendite auf das Eigenkapital und 2,5 Prozent auf die Gesamtinvestition reicht es in Münster, wenn man Kauf und Miete sauber vergleicht. Daher lautet die Empfehlung erneut: Mieten. In nur drei weiteren Städten ist die Angelegenheit noch eindeutiger…

Für alle anderen geht es bei der Suche nach Wohnraum aber durchaus um Zahlen. Und Selbstnutzer, die also eine Immobilie suchen, um darin selbst zu wohnen, stehen vor zwei Optionen: Kauf oder Miete. Anders als Investoren kann es ihnen nicht egal sein, ob die Immobilie in München oder Leipzig steht. Sie brauchen dort Wohnung oder Haus, wo sie arbeiten. Zumindest ist das die Regel; ungebundene Selbstständige, die überall arbeiten können, wären die Ausnahme. So betrachtet, lässt sich die Frage „Mieten oder Kaufen?“ mit einem direkten Vergleich gut beantworten: Durch den Kauf sparen sich Selbstnutzer die alternativ fällige Miete. Im Gegenzug müssen sie meist einen Kredit aufnehmen.

Eine Randbemerkung: Für besonders kapitalstarke Selbstnutzer, die ohne Kredit auskommen, stellt sich die Lage etwas anders dar. Sie stehen vor der gleichen Frage wie Immobilieninvestoren. Ein Blick auf die Mietrenditen der jeweiligen Stadt hilft ihnen weiter, da sie sich durch den Kauf eben die alternativ fällige Miete sparen und keine Kreditkosten tragen müssen. Die Mietrenditen der 50 größten Städte finden Sie etwa in einer Analyse der WirtschaftsWoche zu den städtischen Immobilienmärkten. Mietrenditen von über vier Prozent würden im aktuellen Niedrigzinsumfeld dann klar für den Kauf sprechen, die gibt es noch vielerorts.

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
Platz 10: Ludwigshafen am Rhein
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Käufer einer bestehenden Wohnung (kein Neubau) ersparen sich in Ludwigshafen vergleichsweise viel Miete. Als Selbstnutzer und bei einem zu 40 Prozent per Kredit finanzierten Kauf kommen sie auf 5,6 Prozent Ertrag (im Sinne der so ersparten Miete nach Abzug der dafür zusätzlichen Aufwendungen) auf ihr Eigenkapital, 3,5 Prozent Rendite sind es bezogen auf die Gesamtsumme inklusive Kredit.

Alle Details zur Berechnung finden Sie hier.

Platz 9: Leipzig
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Ebenfalls 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition winken Käufern in Leipzig. Auch hier ist der Kauf damit vorteilhaft.

Platz 8: Bochum
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„Du bist keine Schönheit, vor Arbeit ganz grau. Du liebst dich ohne Schminke, bist 'ne ehrliche Haut, leider total verbaut, aber grade das macht dich aus.“ So besingt Herbert Grönemeyer Bochum. Ob das unbedingt für den Immobilienkauf spricht, sei dahingestellt. Klar ist: Aus Selbstnutzersicht lohnt es sich. 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition sind auch hier drin. Wir bleiben im Ruhrpott…

Platz 7: Duisburg
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Sogar 5,7 Prozent Ertrag an alternativ fälliger Miete nach Abzug der dafür nötigen Aufwendungen erzielen Wohnungskäufer in Duisburg. 3,6 Prozent sind es, wenn auch der Kredit berücksichtigt wird. Klare Sache: Kaufen lohnt, wenn das Wertsteigerungspotenzial außer Acht gelassen wird, denn das ist hier nicht groß.

Platz 6: Osnabrück
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Genauso viel (5,7 Prozent beziehungsweise 3,6 Prozent) sind es in Osnabrück. Auch hier sind Käufer also im Vorteil. Nun geht es in eine Stadt, die für ihren öffentlichen Nahverkehr bekannt ist…

Platz 5: Wuppertal
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Doch die Fahrt in der Schwebebahn ist in Sachen Attraktivität noch gar nichts im Vergleich zum Immobilienkauf. Denn der bringt Käufern im stadtweiten Durchschnitt immerhin 5,8 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 3,7 Prozent im Vergleich zur Summe inklusive Kredit. Und das in diesen Niedrigzins-Zeiten.

Platz 4: Gelsenkirchen
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Noch ein wenig mehr ist es in Gelsenkirchen. Hier kommen Käufer sogar auf 6,2 Prozent auf das Eigenkapital, 3,9 Prozent auf die Summe inklusive Kredit. Doch nun geht es aufs Treppchen…

Um beide Szenarien für alle anderen Selbstnutzer, die einen Kredit bräuchten, sauber zu vergleichen, darf bei diesem Kredit keine Tilgung angesetzt werden. Natürlich ist das für Selbstnutzer weder empfehlenswert noch die Regel. Darum geht es auch nicht. Aber nur so lassen sich die reinen Kreditkosten isolieren. Die Tilgung des Kredits hingegen ist ein Sparvorgang, so wie Mieter alternativ das freie Geld ansparen können, sei es auf dem Sparbuch oder renditereicher etwa mit Aktien. Mit der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie hat das nichts zu tun.

In einer Analyse zu den Immobilienmärkten der 50 größten deutschen Städte gibt die WirtschaftsWoche Selbstnutzern auf dieser Basis eine Empfehlung, was sich eher rechnet: Miete oder Kauf. Die komplette Analyse mit allen Preisen und Mieten in den 50 größten Städten, wichtigen Standortfaktoren (etwa einer Auswertung der Preise im Verhältnis zur lokalen Kaufkraft) und einem Ranking für Immobilieninvestoren zum Potenzial von Immobilien je nach Stadt finden Sie hier. Ein großes 36-Seiten-Dossier mit zusätzlichen Detailanalysen für die Metropolen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München samt Analyse aller Stadtteile können Sie hier herunterladen.

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