Immobilienmarkt
In baltischen Städten fehlen Büros

Weiße Strände, stille Seen, endlose Wälder, mittelalterliche Städte: Touristisch stehen Estland, Lettland und Litauen ihren skandinavischen Ostsee-Nachbarn in nichts nach. Und auch der Immobilienmarkt der baltischen Staaten hat sich durchaus positiv entwickelt. Dennoch sind Immobilieninvestments im Baltikum nach wie vor mit Risiken behaftet.

FRANKFURT. Die positive wirtschaftliche Entwicklung der baltischen Staaten spiegelt sich auch auf den Immobilienmärkten wider: Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien wächst, moderne Büro- und Einzelhandelsflächen sind in allen drei Hauptstädten gefragt. „Die Märkte sind längst noch nicht ausgereift“, meint etwa John Routledge, Partner beim Immobilienberater Cushman & Wakefield (CW). So liege das Wirtschaftswachstum zwar in allen drei Staaten über dem EU-Durchschnitt, auf Grund der hohen Inflation sei es aber keineswegs nachhaltig gesichert: Mit aktuell vier bis 6,5 Prozent liegen die Teuerungsraten deutlich über der so genannten Konvergenz-Hürde von zur Zeit drei Prozent. Dieser Wert müsste indes nachhaltig – sprich einige Monate in Folge – unterschritten werden, damit auch die baltischen Staaten dem Euroraum beitreten können. Erst die Einführung des Euro aber, so die Argumentation, gäbe auch den Immobilienmärkten der Region den entscheidenden Schub nach vorn.

Dennoch: Auch heute schon bieten die Märkte ausreichend Potenzial für Investoren – insbesondere im Neubaubereich. Denn in Estland, Lettland und Litauen übersteigt die Nachfrage nach modernen Büro- und Ladenflächen immer noch das Angebot. In der Folge sind in den vergangenen zwei bis drei Jahren die Kaufpreise drastisch gestiegen, die Renditen gesunken. In Tallinn, der Hauptstadt Estlands, etwa gaben die Spitzenrenditen zu Jahresbeginn um 50 Basispunkte auf 6,5 Prozent nach, so eine Studie der deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi). „Wir erwarten, dass die Renditen auf Grund des überproportionalen Anstiegs der Kaufpreise in einigen Märkten im Jahresverlauf noch weiter nachgeben werden“, bestätigt CW-Berater Routledge. Denn für schnell wachsende Unternehmen sei es schwer, moderne Objekte zu finden. Diese Situation soll sich laut Immobilienberatungsunternehmen Colliers International in den kommenden beiden Jahren aber ändern. Bis dahin verdopple sich das Angebot an Flächen in zeitgemäßer Qualität.

Dabei weisen die jeweils nationalen Immobilienmärkte des Baltikums durchaus signifikante Unterschiede auf. Als bedeutendster Büroimmobilienmarkt der Region gilt Tallinns mit 318 000 Quadratmetern (qm) Bürofläche. Er ist zugleich der älteste und etablierteste. „In der lettischen Hauptstadt Riga kann hingegen aktuell noch nicht von etablierten Büroteilmärkten gesprochen werden“, meint Thomas Beyerle, Chef-Analyst bei der Degi. Und auch der Büromarkt der litauischen Hauptstadt Vilnius ist ein noch junger Markt mit einem entsprechend geringen Angebot an erstklassigen Flächen.

Homogener als der Büroimmobilienmarkt stellt sich der Markt für Einzelhandelsflächen in den drei baltischen Staaten dar. „Das Angebot an Einzelhandelsflächen ist trotz reger Bautätigkeit knapp“, sagt Routledge. Gleichzeitig wachsen die Umsätze der Einzelhändler: So steigerte das größte litauische Einzelhandelsunternehmen Maxima seinen Erlös im Jahresvergleich um 20 Prozent.

Da erstaunt es nicht, dass sich deutsche Investoren insbesondere auf dem Markt für Einzelhandelsflächen engagieren: Für einen – instutionellen Investoren vorbehaltenen – Spezialfonds erwarb Deka Immobilien Investment Mitte des Jahres ein Shopping Center in Vilnius – zum Preis von rund 36 Mill. Euro.

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