Immobilienmarkt
München erklimmt Spitzenposition in Europa

Auch der Münchener Büroimmobilienmarkt hat unter der Wirtschaftskrise gelitten: Der Flächenumsatz schrumpfte in den ersten neun Monaten dieses Jahres stark. Dennoch steht München besser da als die meisten anderen Städte und kommt dank ihrer vielfältigen Wirtschaftsstruktur bislang ganz gut durch die Krise.
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MÜNCHEN. Keine Frage, auch der Münchener Büroimmobilienmarkt hat unter der Wirtschaftskrise gelitten: Der Flächenumsatz schrumpfte in den ersten neun Monaten 2009 um rund ein Drittel. Im aktuellen Standortranking der Immobilienanlagegesellschaft Lasalle Investment Management (Lasalle IM) eroberte die bayerische Landeshauptstadt als erste deutsche Metropole die Top-Position unter fast 300 europäischen Städten und Regionen. "München ist weiterhin die attraktivste Stadt Deutschlands und jetzt auch Spitzenreiter in ganz Europa", sagt Claus Thomas, Geschäftsführer von Lasalle IM in München. Die Nachfrage nach Immobilien werde demnach mittelfristig nirgendwo in Europa so hoch sein wie in München.

Gute Nachrichten also in Zeiten, da die Spitzenmieten für hochwertige Büroflächen anderswo in Europa Ende September um durchschnittlich 16 Prozent unter dem Vorjahreswert lagen - der höchste Mietpreisverfall, den die Makler je binnen eines Jahres beobachteten. In München dagegen "konnte die Durchschnittsmiete im Vergleich zum letzten Quartal sogar leicht zulegen", sagt Tim Wiesener, Chef des Münchener Büros des internationalen Immobiliendienstleisters Savills. Dies liege vor allem daran, "dass ein Großteil der Anmietungen in den innerstädtischen Teilmärkten erfolgte."

Auch das Analysehaus Investment Property Databank (IPD) bestätigt: Während die Mietrendite auf sieben untersuchten europäischen Büroimmobilienmärkten unterschiedlich stark geschwankt hat, zeigte sich München sehr stabil. Die durchschnittliche Mietrendite variierte innerhalb von zehn Jahren gerade einmal um 80 Basispunkte, in Großbritannien liegt die Schwankungsbreite bei 300 Punkten.

Ein großer Pluspunkt für München ist die stark diversifizierte lokale Wirtschaftsstruktur. Dies schütze die Stadt vor den Folgen der globalen Finanzkrise, sagen Experten. Mit BMW, Siemens, Fahrzeugbauer MAN und anderen gibt es eine starke Riege von weltweit tätigen Unternehmen; gleichzeitig wächst der Klein- und Mittelstandssektor. Fast die Hälfte aller Neuvermietungen in den ersten drei Quartalen 2009 gehen daher auf das Konto kleiner Unternehmen, die Flächen bis 1 000 Quadratmeter (qm) anmieten, ermittelte BNP Paribas. Nachfragen kamen vor allem aus der IT-Branche und von Rechtsanwaltskanzleien. Allerdings ist nicht zu übersehen, dass der Bürosektor Federn lassen musste. Mit rund 400 000 qm ging die Vermietungsleistung um ein Drittel zurück - und das, obwohl Makler von einer regen Nachfrage berichten. "Die Anmietungsentscheidungen fallen nur zögerlich", sagt Tim Wiesener von Savills. "Die Verhandlungsdauer zwischen potenziellen Mietern und Vermietern hat sich nahezu verdoppelt." Deshalb sind viele Gesuche noch nicht abgeschlossen, was die Bilanz nach unten drückt.

Der größte Mietvertragsabschluss des dritten Quartals kam von FTI Frosch Touristik, die sich rund 22 000 qm in der westlichen Innenstadt sicherten. Die Finanzkrise habe es "definitiv leichter gemacht", einen guten Standort zu einem besseren Preis als früher zu finden, sagt FTI-Geschäftsführungsvorsitzender Dietmar Gunz - vor allem, "da außer FTI derzeit kaum jemand ein Projekt in dieser Größenordnung durchführt." Doch die Sparsamkeit geht nicht so weit, dass Unternehmen in Randgebiete ausweichen würden. Wer jetzt neu mietet, den zieht es in die guten Lagen, in neue oder frisch sanierte Gebäude. Ihr Anteil am Gesamtleerstand liegt bei rund einem Drittel.

Dieser Wert könnte allerdings in den kommenden Quartalen ansteigen: Mehrere Projekte stehen kurz vor der Fertigstellung, und nur ein Teil ist bereits vermietet. "Nach wie vor konzentriert sich die Bautätigkeit stark auf das Münchener Stadtgebiet", heißt es bei BNP Paribas. In Citylagen innerhalb des Mittleren Rings sind derzeit 233 000 qm im Bau, erst die Hälfte sei bereits vergeben.

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