Immobilienmarkt

Pfandbriefbank warnt vor überhitzten Preisen

Der Preisboom auf dem Wohnungsmarkt bereitet Experten schon länger Sorgen – jetzt sind auch Büros und Einkaufszentren betroffen. Für Immobilienfinanzierer wie die Deutsche Hypo wird das zunehmend zum Problem.
Anleger kaufen Immobilien mit viel Eigenkapital – das belastet das Kreditgeschäft der Hypothekenbanken.
Deutsche Hypo in Hannover

Anleger kaufen Immobilien mit viel Eigenkapital – das belastet das Kreditgeschäft der Hypothekenbanken.

FrankfurtDie Deutsche Hypothekenbank warnt vor einer Überhitzung des heimischen Immobilienmarktes. Der Markt für Gewerbeimmobilien sei „relativ heiß“, sagte Vorstandschef Andreas Pohl am Montag in Frankfurt. Weil sich Investoren und Kreditgeber alle um dieselben Anlageobjekte rangelten – gut vermietete Büros und Ladenflächen in Top-Lagen – gebe es einen regelrechten Angebotsmangel. Hohe Einkaufspreise drückten auf die Renditen.

Bei den Finanzierern komme hinzu, dass institutionelle Anleger wegen der Niedrigzinsen sehr viel Eigenkapital mitbrächten, die Kreditnachfrage sei mau. Trotzdem treten nach Pohls Worten immer mehr Anbieter in den Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen ein, etwa auch Versicherer.

Die Deutsche Hypo, eine Tochter der NordLB, ist neben Deutschland auch in Frankreich, Großbritannien, den Benelux-Staaten und Polen aktiv. Wegen der schwierigen Ausgangslage blickt Pohl beim Neugeschäft mit Vorsicht auf die kommenden Monate. Im Gesamtjahr will er „oberhalb von drei Milliarden Euro“ herauskommen, zum Halbjahr waren es 1,8 Milliarden.

In diesen Städten sind die Büros am teuersten
Platz 20: Rio de Janeiro (Brasilien)
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Die Studie des Immobiliendienstleisters Savills untersucht, wie viel die Unterbringung eines Mitarbeiters in einer Stadt pro Jahr kostet.

Mit Pleiten, Pech und Pannen machte die Olympia-Stadt Rio de Janeiro in diesem Sommer von sich reden. Trotzdem geben Firmen vergleichsweise viel Geld aus, um ihre Mitarbeiter in der brasilianischen Metropole unterzubringen. Laut einer Studie zahlen Unternehmen dafür pro Mitarbeiter 19.188,89 US-Dollar im Jahr. Und die Stadt ist auf dem Vormarsch: Ende 2015 war die Metropole noch 14 Prozent günstiger.

Platz 19: Johannesburg
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Johannesburg in Südafrika gilt als Stadt der Gegensätze: Während ein Großteil der Bevölkerung in Armenvierteln leben, wie sie hier im vorderen Teil des Bildes zu sehen sind, leisten sich Konzerne für ihre Mitarbeiter im Juli 2016 Unterbringungskosten von 20.905,43 Dollar pro Kopf und Jahr – rund ein Prozent weniger als noch vor einem halben Jahr.

Platz 18: Mumbai (Indien)
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Das gleiche gilt für Mumbai. Insgesamt 28.592,46 Dollar stecken Unternehmen in die Unterbringung ihrer Mitarbeiter. Darin sind Mietkosten fürs Büro enthalten, aber auch Zuschüsse oder andere Zugeständnisse an Mitarbeiter enthalten, die an diesen Standorten angesiedelt werden.

Platz 17: Berlin (Deutschland)
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Berlin ist ein Touristenmagnet, doch im Vergleich mit Metropolen wie New York oder Hong Kong können Konzerne ihre Angestellten hier eher günstig unterbringen. 29.933,07 Dollar geben Unternehmen hier für die Unterbringung ihrer Mitarbeiter pro Kopf und Jahr aus. Allerdings steigen die Kosten deutlich. Gegenüber Dezember legten die Preise sieben Prozent zu.

Platz 16: Schanghai (China)
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Als bedeutende Industriestadt beherbergt Schanghai viele Menschen aus aller Welt, die vor allem für eines hier sind: Arbeit. Ihre Arbeitgeber bezahlen pro Jahr und Mitarbeiter im Schnitt 42.577,81 Dollar, rund drei Prozent weniger als im Dezember.

Platz 15: Moskau (Russland)
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Noch ein bisschen mehr lassen sich Unternehmen die Mitarbeiterbringung in der russischen Hauptstadt kosten – nämlich durchschnittlich 43.966,29 Dollar pro Jahr und Mitarbeiter. Im Vergleich zum Dezember sind die Kosten damit um rund neun Prozent gesunken.

Platz 14: Dublin (Irland)
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Als europäisches Zentrum für Pharma- und IT-Konzerne zieht die irische Hauptstadt Dublin viele ausländische Arbeitskräfte zu sich. Das kostet – und zwar rund 45.147,20 Dollar pro Jahr für jeden Mitarbeiter. Dabei haben die Preise seit Dezember kräftig angezogen – nämlich um sieben Prozent.

2015 hatte die Deutsche Hypo insgesamt Kredite über 3,7 Milliarden Euro ausgereicht. Pohl räumte ein, dass er auch schrumpfende Margen akzeptiert, aber beim Risiko mache er keine Abstriche: „Ich nehme lieber risikoarmes Geschäft für kleine Margen als risikoreiches Geschäft für große Margen.“ Das Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit stieg per Ende Juni um acht Prozent auf 34 Millionen Euro. Im Gesamtjahr soll das Vorjahresniveau von 70 Millionen gehalten werden.

Die Beobachtung des Hypothekenbankchefs wird durch eine Studie bestätigt. Wie das internationale Immobilienberatungsunternehmen CBRE feststellte, ist der Darlehensbestand im Bereich gewerblicher Immobilien in den vergangenen fünf Jahren deutlich gesunken. Zu diesem Bereich zählen Kredite etwa für Büro- und Geschäftshäuser, Shoppingzentren, Lagerhallen oder Hotels. Aber auch Kredite an große Wohnungsunternehmen werden traditionell den Gewerbedarlehen zugerechnet. Ende 2010 lag Darlehensbestand noch bei rund 302 Milliarden Euro. Zum Jahresende 2015 verringerte er sich nominell um knapp 14 Prozent auf gut 261 Milliarden Euro.

Dieser Befund ist vor allem deshalb überraschend, weil im selben Zeitraum die Käufe und Verkäufe von Gewerbeimmobilien um fast das Dreifache stieg: 2015 wechselten Immobilien im Wert von 55,2 Milliarden Euro. „Die derzeitigen Entwicklungen zeigen, dass ein steigendes Investitionsvolumen nicht automatisch eine steigende Kreditnachfrage nach sich zieht“, sagt deshalb Jan Linsin, Researchleiter bei CBRE in Deutschland. „Im gewerblichen Immobiliensegment wird weniger Fremdfinanzierung nachgefragt und dafür mehr Eigenkapital eingesetzt. Als Konsequenz ist bei steigenden Investitionsaktivitäten das Kreditvolumen signifikant zurückgegangen“, bekräftigt CBRE-Finanzierungsexperte Dirk Richolt die Beobachtung von Deutsche-Hypo-Chef Andreas Pohl.

Vor allem die großen Hypotheken- und Landesbanken spürten den Rückgang der Kreditnachfrage, zeigt die CBRE-Studie: Der Kreditbestand bei Hypothekenbanken sank seit Ende 2010 um 43 Prozent, bei den Landesbanken um 22 Prozent. Ausbauen konnten hingegen Versicherer das Kreditgeschäft: Dort legte der Kreditbestand um 27 Prozent zu.

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