Immobilienmarkt
Viel zu viele Häuser auf dem Land

In den Städten fehlen Zehntausende Wohnungen – doch auf dem Land werden weit mehr Häuser gebaut als nötig, meint das Institut der Deutschen Wirtschaft. Die negativen Folgen: Zersiedelung, Leerstände und Preisverfall.
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Frankfurt, KölnDeutschlands Bauherren bauen in ländlichen Regionen nach Einschätzung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) viel zu viel. In einer neuen Studie konstatieren die Kölner Wissenschaftler, dass in vielen Landkreisen deutlich mehr gebaut wird als eigentlich sinnvoll wäre - gemessen an der schrumpfenden Bevölkerung und der Tatsache, dass vielerorts bereits Häuser leer stehen. Das IW empfiehlt den Kommunalverwaltungen eine Reihe von Gegenmaßnahmen.

„Wir stellen mit Schrecken fest, dass in ländlichen Regionen immer noch sehr viele Einfamilienhäuser gebaut werden“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Wir haben durch die neue Bautätigkeit eine verstärkte Zersiedelung.“ Falls die Bauherren von heute ihre Häuser in der Zukunft wieder verkaufen wollen, werden sie sich nach Einschätzung Voigtländers sehr schwer tun: „Da die Bevölkerung schwindet, fällt die Nachfrage langfristig weg. Das wirkt sich natürlich auf die Preisentwicklung aus.“ Neben sinkenden Preisen und Zersiedelung erwarten die Forscher noch ganz andere negative Folgen wie verödende Dorfzentren und neue Leerstände.

In der Studie werden exemplarisch einige Landkreise genannt: Im niedersächsischen Kreis Emsland etwa sind demnach zwischen 2011 und 2015 mehr als 1060 Wohnungen mehr gebaut worden, als auf Basis der Bevölkerungsentwicklung und der bereits bestehenden Leerstände zu erwarten gewesen wäre. Zum Großteil handelt es sich dabei um große Wohnungen oder Einfamilienhäuser.

Die Entwicklung ist aber keineswegs auf Norddeutschland begrenzt: In weiten Teilen des wirtschaftsstarken Bayern wird laut IW ebenso zu viel gebaut wie im Schwarzwald, in der Eifel oder in Nordhessen. Ein Extrembeispiel: Im Landkreis Waldeck-Frankenberg nördlich von Marburg wären nach IW-Einschätzung lediglich sieben neue Wohnungen notwendig gewesen. Gebaut wurden jedoch fast 200, was laut Studie 2764 Prozent des Bedarfs entspricht.

In den Ballungsräumen hingegen fehlen weiter Wohnungen. In Berlin etwa sind laut Studie in den vergangenen Jahr nur 40 Prozent der eigentlich benötigten Wohnungen gebaut worden, in München 43 Prozent und in Hamburg 59 Prozent.

Dennoch hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Anfang Juni ermunternde Zahlen veröffentlicht. Im vergangenen Jahr sei die Zahl der Baufertigstellungen in den kreisfreien Großstädten um 14 Prozent auf über 83.000 Wohnungen gestiegen. Knapp die Hälfte davon entfiel allein auf die Top-Sieben-Städte: Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart.

Dennoch konstatierte auch das BBSR, dass auf dem Land mehr gebaut werde, nicht zuletzt Eigenheime. Dies würde „unweigerlich“ zu wachsenden Leerständen in anderen Marktsegmenten führen, urteilt der BBSR-Fachmann Matthias Walthersbacher. Die Kölner Immobilienforscher vom IW stehen mit ihrer Einschätzung also nicht allein da. Stephan Kippes, Marktforschungsleiter beim Immobilienverband Deutschland Süd in München ergänzt: „Wir haben ein Stadt-Land-Gefälle in der Bautätigkeit.“ In der Summe hätten wir eigentlich genug Wohnraum in Deutschland – „wenn er an der richtigen Stelle wäre“. Nach einer 2016 veröffentlichten Schätzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung stehen in Deutschland fast zwei Millionen Wohnungen leer, davon etwa 950.000 in ländlichen Regionen.

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„In 20 Jahren wird es Geisterdörfer geben“

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  • Außerdem ist der Preisverfall in ländlichen Gebieten weniger dramtischer als hier angedeutet.
    Immer mehr junge Familien sind bereit Abstriche im Prestige zu machen, dafür ihren Kindern ein ruhiges und gesundes Umfeld zu bieten, das Homeoffice und der wachsende IT-Bereich möglich machen Karriere und Leben "auf dem Land" zu ermöglichen. Dafür braucht es keine Upper-Class Viertel und Penthouse-Wohnungen mehr. Jahrelang gab es die Landflucht, die sich jetzt fast nur noch auf die völlig heruntergewirtschafteten Kreise der neuen Bundesländer bezieht.

  • Es liegt doch ganz klar auf der Hand. Einzelimmobilien wie sie auf dem ländlichen und dörlichen Landstrichen günstig gebaut werden, missfallen der Immobilienwirtschaft. Diese Immobilien lassen sich nicht als Wertobjekte oder Geldwäsche vermarkten. Ob Handelsblatt oder DWN, es kommt immer durch das diese Blättchen sehr stark für Banken und ihre Spielereien solventer Kunden agieren. Wer auf dem Land ein Haus baut hat gar kein Interesse dieses zu verkaufen, lol. Insofern kann mich das Gerede von Preisverfall nur peripher tangieren. Allemal wohnenswerter und ruhiger als kernsanierter Upper-Class Eigentum in Städten. Auf lang oder kurz werden die Banken im Immobilienbereich ebenfalls ein Minusgeschäft machen, wenn die Ballungsgebiete mit der Stadtflucht solventer Mandanten zu kämpfen haben, wenn um ihre Upper-Class-Cash-Cow eine No-Go Area ensteht. Das sind die ersten Ideen dem entgegenzuwirken. Als nächstes wird deren Lobby ein Gesetz fordern...das den Erwerb von Einzelimmobilien erschweren wird. Auf dem Land gibt es nur selten Leerstände, wie hier suggestiert wird. Same procedure as every year...who cares?

  • Der "Immobilienexperte" Michael Voigtländer ist schon lustig. Dass es viel preiswerter ist, eine neue Immobilie nach dem Stand der Technik zu bauen als eine vorhandene Immobilie energetisch zu sanieren und eine Kernsanierung durchzuführen, findet in seiner Gedankenwelt wohl nicht statt.

    In Berlin werden viele alte Häuser kernsaniert und wunderschön restauriert. Anschließend werden die Wohnungen dieser Häuser für 4.000 € bis 8.000 € pro Quadratmeter zum Verkauf angeboten. Dort, wo viel Geld für Wohnraum bezahlt wird, lohnt sich eine Kernsanierung. Auf dem Land, wo Neubauten incl. Grundstück für vielleicht 2.000 € gekauft werden können, zahlt kaum jemand freiwillig dafür, eine Bruchbude wieder in ein Schmuckstück zu verwandeln.

    Das gleiche Problem gibt es in den alten Arbeiterstadtteilen vieler (ehemaliger) Industriestädte. Dort lohnt es sich nicht, Altbebauung zu sanieren. Alte Häuser werden folglich immer weiter vermietet, pinselsaniert und dann erneut weiter vermietet. Das soziale Gefüge gerät in Unordnung ganze Stadtteile kämpfen gegen den Abstieg.

    Wie wäre es mit einer Abwrackprämie für rotte Altbebauung, damit es sich rechnet, Altbebauung durch bezahlbare, attraktive Neubebauung zu ersetzen?

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