Immobilienmarkt vor Herausforderung
Herties Häuser sind zu groß

Der deutsche Einzelhandelsmarkt ist kein Dorado: Längst nicht alles, was sich internationale Finanzinvestoren in den vergangenen Jahren ins Portfolio legten, lässt sich vergolden. Diese Erfahrung machen gerade die Käufer der drei ehemaligen Karstadt-Töchter Wehmeyer, Hertie und Sinn-Leffers. Die Krise stellt den Immobilienmarkt vor Herausforderungen.

KÖLN. Anfang Juli stellte das Aachener Traditionsunternehmen Wehmeyer Insolvenzantrag; am Donnerstag folgte die Warenhauskette Hertie; und auch das Modehaus Sinn-Leffers hält nur ein umfangreicher Gesellschafterkredit über Wasser. "Wir werden in nächster Zeit viele neue Mieter für große Einzelhandelsflächen suchen müssen", sagt Eckhard Brockhoff, Inhaber des Essener Maklerhauses Brockhoff & Partner, über die Folgen für den Immobilienmarkt.

Die auf Ladenflächen spezialisierten Vermittler dürften viel Arbeit bekommen - doch leicht wird sie nicht. "Die Anforderungen sind bei Wehmeyer ganz andere als bei Sinn-Leffers oder Hertie", sagt Felix von Braun, Geschäftsführer Investment beim Immobilienberater Savills Deutschland. Denn auch wenn alle drei Handelsunternehmen ihre Sortimente auf Großflächen anbieten, so sind diese bei genauerem Hinsehen doch sehr heterogen: Wehmeyer-Filialen sind zwischen 1 000 und 4 000 Quadratmetern (qm) groß; Sinn-Leffers residiert je nach Standort auf 1 000 qm bis 10 000 qm und Hertie-Warenhäuser haben zumeist zwischen 8 000 und 15 000 qm Verkaufsfläche. "Auch wenn der Trend im Einzelhandel heute klar in Richtung größerer Flächen geht, so ist der Kreis möglicher Mieter in diesen Größenordnungen doch verhältnismäßig überschaubar", sagt Christoph Scharf, beim internationalen Immobilienberater Atisreal für den Bereich Einzelhandelsvermietungen verantwortlich.

"Außerdem haben wir es mit Flächen an ganz unterschiedlichen Standorten zu tun", verweist Savills-Geschäftsführer Braun auf einen anderen wichtigen Unterschied. "Die Filialen von Wehmeyer und Sinn-Leffers liegen in aller Regel in guten Innenstadtlagen", sagt Makler Brockhoff. Hier sieht er daher kaum Probleme bei der Anschlussvermietung: "Für diese Flächen gibt es viele Interessenten." Tatsächlich zieht das schwedische Modehaus Hennes & Mauritz (H&M) demnächst in eine von Sinn-Leffers bereits im vergangenen Jahr aufgegebene Filiale im rheinischen Neuss bei Düsseldorf.

Deutlich schwieriger dürfte es jedoch werden, für die insgesamt 73 Hertie-Häuser neue Mieter zu finden - sollte die Warenhauskette das Insolvenzverfahren nicht überleben. Als ausgesprochen durchwachsen nämlich beurteilen Immobilienberater sowohl die Güte der Standorte als auch die Qualität der Gebäude. "Auf Grund der Größe des Portfolios ist vom guten bis zum schlechten Standort alles dabei", sagt Atisreal-Experte Scharf.

Auch baulich sind viele Häuser nicht im Bestzustand, weshalb sie eigentlich längst komplett auf Vordermann gebracht sein sollten - doch der Prozess dauert länger als erwartet. Seit drei Jahren kümmert sich Dienstleister Dawnay Day Property Investment im Auftrag des Eigentümers, einer Gesellschaft des Londoner Beteiligungsunternehmens Dawnay Day, um die Hertie-Warenhäuser. Wichtiger Bestandteil des Konzepts ist es, die großen Häuser in viele kleine Flächen aufzuteilen. Denn, sagt ein Insider "für das Hertie-Konzept reichen 3 000 bis 4 500 Quadratmeter aus." Ganze Etagen oder einzelne Flächen sind bereits an Dritte vermietet, darunter an die Drogeriemarktkette DM und Media-Markt. Dies nütze Hertie, weil es die Mietbelastung senke, und diene gleichzeitig den Interessen des Eigentümers. Leerstand und Mietausfallrisiko würden dadurch schließlich verringert, lautet die Begründung.

Die meisten Beobachter allerdings werteten das Vorgehen schon vor Bekanntwerden der Insolvenz als Versuch, die Hertie-Immobilien verkaufsfähig zu machen. Nun ist vorerst auch dieser Weg für den Eigentümer verschlossen: "Bevor nicht sicher ist, ob und welche Standorte erhalten bleiben, wird sich kein Investor finden lassen", sagt Savills-Investmentexperte Felix von Braun.

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