Immobilienpreise
Schnäppchenjäger stehen bereit

Viele Investoren glauben an weltweit fallende Immobilienpreise. Sie warten ab und wollen erst einsteigen, wenn der Boden erreicht ist.

HB DÜSSELDORF. Je ausgelassener eine Party gefeiert wurde, desto heftiger ist der Kater am Morgen danach. Reichlich Kopfschmerzen plagen derzeit die Akteure des vorangegangenen globalen Betonbooms - jene Finanzinvestoren, die billige Kredite nutzten und ihre Immobilieninvestments bis zu 95 Prozent auf Pump finanzierten. Dabei trieben sie in Bieterverfahren die Preise von Bürotürmen und Shoppingcentern so weit in die Höhe, dass die Anfangsrenditen unter denen sicherer Staatsanleihen lagen. "Diese Käufer hatten nie bedacht, dass dieses Preisniveau nicht von Dauer sein konnte, weil das Mietausfallrisiko in den Kalkulationen nicht berücksichtigt wurde", sagt Beatrix Boutonnet, Analystin beim Branchendienst Fondstelegramm.de.

Der Leichtsinn rächt sich nun. Wegen der internationalen Finanzkrise vergeben Banken nur noch eingeschränkt und gegen Risikozinsaufschläge Darlehen für Immobilieninvestments. "Für viele Immobilieninvestoren ist die Finanzierung schwierig geworden", sagt Alexander Kames, Vorstand der auf Gewerbeimmobilien spezialisierten SHB AG. "Kredite erhalten derzeit nur Investoren, die mindestens 25 bis 30 Prozent Eigenkapital vorweisen können", bestätigt Hartmut Fründ, Geschäftsführer bei Ernst & Young Real Estate.

Das stellt nun diejenigen hoch verschuldeten Hedge und Private Equity Fonds vor erhebliche Probleme, deren kurzfristige Darlehen demnächst auslaufen. Schießen sie kein Eigenkapital nach, ist es für sie kaum möglich, Refinanzierungen zu erhalten. "Wir werden wahrscheinlich vermehrt Notverkäufe erleben", sagt Tony Horrell, Leiter Kapitalmärkte Europa bei Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL).

Genau darauf setzen nun eigenkapitalstarke Anleger, die bislang ihr Pulver trocken gehalten haben. "Warum sollte ich heute eine Immobilie kaufen, wenn ich sie morgen zehn Prozent billiger bekomme?", fragt ein Immobilienmanager einer großen deutschen Pensionskasse. Mit dieser Einstellung steht der Geschäftsführer nicht allein: Auf 12,1 Mrd. Euro schrumpfte das Investmentvolumen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2008, haben die Analysten von CB Richard Ellis (CBRE) errechnet. Das entspricht einem Minus von 53,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. "Ohne die maßgeblich bereits in 2007 ausgehandelten Immobiliendeals von Arcandor, Deutscher Post und dem Verkauf des Sony-Centers in Berlin hätte das Transaktionsvolumen in den ersten beiden Quartalen sogar nur etwa 8,1 Mrd. Euro betragen", sagt CBRE-Investmentchef Fabian Klein.

Dass das Investmentgeschehen drastisch zurückgegangen ist, liegt jedoch nicht daran, dass Immobilien als Kapitalanlage nicht mehr gefragt sind. Im Gegenteil: In den USA und Großbritannien legen Investmentgesellschaften bereits "Recovery Funds" - "Erholungsfonds" - auf, die in Deutschland und ganz Europa Immobilien günstig abgreifen sollen, sobald die Notverkäufe beginnen. "Diese Fonds sammeln jetzt Mittel ein, um Opportunitäten bald nutzen zu können", sagt Stefan Wundrak, Research Manager bei Henderson Global Investors. Darüber hinaus sind Staatsfonds aus dem Nahen Osten, skandinavische Kapitalanlagegesellschaften sowie geschlossene und offene deutsche Immobilienfonds auf der Suche nach günstigen Kaufgelegenheiten. "Wir haben rund 350 private und institutionelle in- und ausländische Investoren identifiziert, die noch in diesem Jahr Immobilien in Deutschland erwerben wollen", sagt Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des gleichnamigen Immobiliendienstleisters.

Bislang halten sich die potentiellen Käufer jedoch zurück - weil ihnen die aufgerufenen Preise zu hoch erscheinen. "Es gibt eine Diskrepanz zwischen den Preiserwartungen der Käufer und Verkäufer", sagt Frank Lamby, Vorstandsmitglied der Hypo Real Estate Group. "Viele Verkäufer haben noch nicht erkannt, dass das Höchstpreisniveau vom Sommer 2007 der Vergangenheit angehört", dämpft Aengevelt übertriebene Preisvorstellungen von Eigentümern.

Nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa "werden die Preise auf allen Märkten und in allen Bereichen weitere Korrekturen erfahren", prognostiziert JLL-Experte Horrell. Denn die Finanzkrise wirke sich inzwischen auf die reale Wirtschaft aus, schwäche damit die Flächennachfrage und bringe so die Immobilienwerte zusätzlich unter Druck. Am heftigsten dürften Bürotürme und Shoppingcenter betroffen sein, deren Preise während des Booms am stärksten gestiegen waren, meint Horrell. "Hingegen dürften Logistikobjekte mit ihren höheren Renditen ein defensiveres Investment darstellen - solange die Wirtschaft einigermaßen läuft."

Henderson-Researcher Wundrak rät Schnäppchenjägern zur Geduld: "Der richtige Zeitpunkt für den Markteinstieg in Deutschland dürfte Mitte 2009 kommen." Bis dahin dürften die Preise in Hamburg, München und einigen Regionalzentren dann soweit gefallen sein, dass Käufer mit einem Total Return aus Mieterträgen und Wertsteigerungen von bis zu zehn Prozent pro Jahr rechnen können. Wundrak: "Zwischen 2003 und 2007 lagen die durchschnittlichen Total Returns in Deutschland bei nur rund zwei Prozent."

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