Immobilienrecht
Leerstand auf Mieter verteilt

Wenn die Größe der leer stehenden Fläche und die Dauer des Leerstands unzumutbar sind, kann ein Vermieter Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels haben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt.

MECKENBEUREN. „Der BGH hat nur geurteilt, dass ein Anspruch denkbar ist, jedoch nur wenn eine krasse Unbilligkeit vorliegt“, warnt Ira von Cölln vor einer Überinterpretation des Urteils: „Krasse Unbilligkeit wird erst bei sehr viel höherem Leerstand als acht Prozent der Mietfläche und bei einer sehr viel längeren Dauer des Leerstands als nur einige Monate gegeben sein, meint die Rechtsexpertin des Bundesverbands Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen. „Eine Änderung ist nach diesem Urteil einseitig nur möglich, wenn eine unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt“, sagt Kai Warnecke von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund. Das ist nach seiner Meinung erst der Fall, wenn die Mehrzahl der Wohnungen in einem Haus auf Dauer leer steht.

„Die laufenden Betriebskosten bei Wohnungsleerstand muss der Vermieter tragen. Das allgemeine Vermietungsrisiko darf nicht über den Verteilerschlüssel auf die übrigen Mieter im Haus abgewälzt werden“, stellt Ulrich Ropertz aus der Sicht des Mieterbundes klar. Offen bleibt, ob ein wegen Leerstand geänderter Umlageschlüssel nach einer Neuvermietung korrigiert werden muss.

Ira von Cölln befürwortet die Korrektur, weil keine Störung der Geschäftsgrundlage mehr vorliegt. „Ein Verteilerschlüssel, der je nach Anzahl und Größe der jeweils leer stehenden Wohnungen geändert würde, müsste auf einen sich monatlich ändernden Leerstand reagieren“, meint auch Ulrich Ropertz vom Mieterbund. Kai Warnecke von der Eigentümergemeinschaft ist anderer Ansicht. „Der geänderte Umlageschlüssel dient dazu, gegenüber den verbleibenden Mietern nur die durch sie verursachten Kosten richtig abzurechnen, nicht aber die Kosten der leer stehenden Wohnungen.

Fazit: Das Urteil ist kein Freibrief für Nachbesserungen beim Umlageschlüssel.

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