Immobilienrecht
Mieter sind nicht unbeschränkt verpflichtet

Klauseln in Formularmietverträgen, in denen die Erhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen unbeschränkt auf den Mieter übertragen wird, sind unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt.

HB MECKENBEUREN. "Das Urteil wird insbesondere bei Mietverträgen in Einkaufszentren eine große Rolle spielen. Hier werden solche Kosten häufig als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt", weiß Rechtsanwältin Juliane Reichelt von der Kanzlei Gleiss Lutz. "Der BGH hat hier nun einen Pflock zu Gunsten der Mieter eingeschlagen", sagt sie.

Durch das Urteil dürften die eher undurchsichtigen Nebenkostenregelungen und -abrechnungen transparenter werden, erwartet Klaus Knipschild von der Kanzlei Iur-Realis. "Vermieter müssen nun ihre Verträge anpassen, wollen sie nicht Gefahr laufen, wegen Unwirksamkeit einiger Klauseln bestimmte Kosten nicht mehr auf die Mieter umlegen zu können", warnt Anwalt Knipschild. Der Vermieter bliebe auf den Kosten der Instandhaltung sitzen, bringt es Rechtsexpertin Reichelt auf den Punkt.

Der ebenfalls auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwalt Dr. Peter Scholz aus Wiesbaden hält das Urteil nicht nur für eine Klarstellung der bisherigen Rechtsprechung zu Formularmietverträgen. Er weist außerdem auf ein interessantes Detail hin: "Eine Erweiterung ist der Urteilsspruch, weil danach auch Kosten für Ersatzbeschaffung und Erneuerung unter den Begriff Instandhaltung fallen."

Allerdings hat der BGH nicht dazu Stellung genommen, bis zu welchem Maximalbetrag die Erhaltungskosten in Formularmietverträgen wirksam auf den Mieter umgelegt werden können. Zum Maximalbetrag der abwälzbaren Instandhaltungskosten verweisen die Richter pauschal auf die Rechtslehre, die Beträge um zehn Prozent der Nettomiete für zulässig hält. "Auf Nummer sicher gehen Vermieter nur mit einer individualvertraglichen Regelung", sagt Reichelt.

Fazit: Auch wenn die Richter nur zu den Klauseln in Formularmietverträgen Stellung nahmen. Gewerberaummieter sollten sich bei neuen individuell ausgehandelten Verträgen daran orientieren.

Aktenzeichen: BGH XII ZR 158/01

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