Immobilientrusts: Versicherer skeptisch bei Reits

Immobilientrusts
Versicherer skeptisch bei Reits

Eine pauschale Besteuerung von so genannten Real Estate Investment Trusts (Reits) wird Versicherer von Investitionen in Immobilienaktiengesellschaften abhalten. „Versicherer investieren nur in steuerlich nicht vorbelastete Vehikel“, sagte Martin Becker, der maßgeblich an einer Reits-Studie der European Business School für die Bundesregierung mitgewirkt hat, dem Handelsblatt.

DÜSSELDORF. Damit würden außerdem steuerbefreite berufsständische Versorgungswerke, Pensionskassen und Stiftungen steuerlich schlechter gestellt, ergänzte Siegfried Cofalka, Geschäftsführer der Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, dem Marktführer unter den Anbietern von Immobilien-Spezialfonds.

Reits sollen von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit sein und dafür im Gegenzug 90 Prozent ihrer Erträge als Dividenden ausschütten, die dann beim Anleger besteuert werden. Aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) könnte es in Ausnahmefällen dazu kommen, dass ausländische Gesellschaften die Reit-Ausschüttungen nicht versteuern müssen. Dieses Schlupfloch will das Bundesfinanzministerium (BMF) schließen. Gegenwärtig wird das britische Reit-Modell diskutiert, dass eine Beteiligungshöchstgrenze von zehn Prozent vorsieht. Bis zu dieser Höhe kann den DBA zufolge eine Quellensteuer auf Dividenden von 15 Prozent erhoben werden. In diesem Zusammenhang werde auch überlegt, eine generelle Quellensteuer auf Reits-Dividenden zu erheben, hieß es aus dem Teilnehmerkreis einer Gesprächsrunde zwischen Vertretern des BMF und der Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD). Die IFD ist eine von Banken geführten Gruppe von Reits-Protagonisten.

Bei der IFD geht man davon aus, dass sich institutionellen Investoren im Rahmen eines Anrechnungsverfahrens die Quellensteuer wieder zurückholen können. „Ein Anrechenverfahren macht nur Sinn, wenn die Institution Steuern zahlt“, hält Bernhard Berg, Geschäftsführer der AMB Generali Immobilien GmbH, dem IFD-Argument entgegen.

Insofern zehrt bei steuerbefreiten Institutionen eine Quellensteuer direkt in vollem Umfang an der Rendite. Auch Lebensversicherern nützt angesichts einer marginalen Besteuerung das Anrechnungsverfahren nicht viel. Sie reichen mindestens 90 Prozent ihrer Kapitalerträge an die Versicherten weiter. Die Besteuerung erfolgt bei ihren Kunden, sofern die Auszahlung der Lebensversicherung nicht steuerbefreit ist. Die Gesellschaft versteuert nur den ihr verbleibenden Anteil an den Kapitalerträgen.

Die deutschen Lebensversicherer, eine der wichtigsten Anlagezielgruppen der Reits-Befürworter, haben gegenwärtig rund fünf Prozent ihrer Kapitalanlagen von geschätzt 650 Mrd. Euro in Immobilien investiert, davon gute zwei Prozent direkt, den übrigen Teil indirekt etwa in Immobilienspezialfonds und geschlossenen Fonds. AMB-Generali-Manager Berg erwartet, dass der Portfolioanteil der Immobilien in den nächsten Jahren um zwei bis drei Prozentpunkte klettern wird – was einem Zuwachs von 13 Mrd. bis 20 Mrd. Euro entsprechen würde. Das Plus ist weit überwiegend in Form indirekter Anlagen zu erwarten.

Darüber hinaus plädieren Versicherer vehement für die Einführung nicht börsennotierter Private Reits. Auf einer EBS-Tagung in Oestrich-Winkel wurden am Freitag zwei Argumente deutlich: „Versicherer haben kein Interesse an Kursschwankungen“, erläutert EBS-Experte Becker. Zum anderen sehen sie als potenzielle Käufer von nicht betriebsnotwendigen Immobilienvermögen der Unternehmen die Notwendigkeit, vor einem möglichen Börsengang Portfolios neu zu strukturieren. Wer in einen Reit mit Immobilien einer Firma investiere, trage das Risiko der Insolvenz des Unternehmens mit, sagte EBS-Professor Stephan Bone-Winkel.

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