Immobilienwerte
Deutsch-englischer Zankapfel

In der Krise nimmt der Handel mit Immobilien rapide ab, sagen Experten. Und wenn es auf dem Immobilienmarkt kriselt, dann prallen in schöner Regelmäßigkeit angelsächsische und deutsche Philosophien aufeinander. Wieder einmal ist die Diskussion um die Bewertungspraxis von Fonds neu entbrannt.
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FRANKFURT. Die Immobilien in deutschen offenen Immobilienfonds sind nicht richtig bewertet. Dieser Überzeugung ist Robert Peto, Bewertungsspezialist des Maklerhauses DTZ in London und künftiger Präsident des internationalen Immobiliensachverständigenverbandes RICS. "Alle Bewertungen sollten nur mit den Augen des Käufers gesehen werden", sagte Peto kürzlich auf einer Veranstaltung des Analyseinstituts IPD Investment Property Databank in Frankfurt.

Freunde macht man sich mit solchen Äußerungen weder bei Fondsanbietern noch bei den deutschen Immobiliensachverständigen. Petos Äußerungen zeigten, dass die RICS-Experten noch einige Hausaufgaben in Sachen Bewertungsbegriff zu erledigen hätten, kontert Gernot Archner, Geschäftsführer des deutschen Immobiliengutachterverbandes BIIS. Mit Kopfschütteln quittiert er überdies Petos Bemerkung, den deutschen Bewertern fehle die Nähe zum Markt, weil ihnen der Kontakt zu Maklern fehle. Die Gutachter erführen deshalb nicht, welche Preise am Markt geboten würden. Auch Barbara Knoflach, Immobilienvorstand im Fondsverband BVI, hält dieses Argument für wenig stichhaltig. Knoflach, im Hauptberuf Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management AG befürchtet Interessenkonflikte, wenn Makler und Bewerter nicht strikt getrennt würden: "Wir machen schließlich unsere Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auch nicht zu unserem Buchhalter."

Hinter Petos Provokation steckt die Beobachtung, dass in der Krise der Handel mit Immobilien rapide abnimmt. Das erschwert die Bewertung am grünen Tisch: Wo keine Ware gehandelt wird, gibt es auch keine Vergleichswerte. In diesen Zeiten sei die Nähe zum Markt und seinen Akteuren besonders gefragt, meint Peto und will sagen: Nur wer wie ein Makler durch die Käuferbrille blicke, behalte in Zeiten schwacher Investmentmärkte den Durchblick in Sachen Objektwert. Eine Sichtweise, der Gernot Archner und Barbara Knoflach heftig widersprechen. Auf diese Weise würden am Ende nur "Zerschlagungswerte" festgestellt, befürchten sie. Preise also, wie sie höchstens bei Notverkäufen erzielt würden - und auf solche spekulierten aktuell eine ganze Reihe von Käufergruppen.

Wenn der Immobilienmarkt in der Krise ist, prallen in schöner Regelmäßigkeit angelsächsische und deutsche Bewertungsphilosophie aufeinander. Die jüngsten Zweifel an den Bewertungen der Immobilienportfolios deutscher Fonds wurden im Juli ausgelöst, als die Gebäude des Morgan Stanley P2 Value radikal um gut zehn Prozent abgewertet wurden. Unterstellt, der Abwertungsbedarf aller Fondsgebäude wäre im Schnitt nur halb so hoch, hätten Anleger auf einen Schlag rund vier Mrd. Euro verloren. Doch das deutsche Bewertungssystem für die Fonds glättet Marktbewegungen (siehe "Methoden"): Die Fondsgebäude werden einmal jährlich taxiert - jedes Gebäude zu einem anderen Zeitpunkt. Auf diese Weise muss niemals das gesamte Portfolio auf einen Schlag ausgerechnet, dann bewertet werden, wenn der Markt seinen Tiefstand erreicht hat. Wird indes zu einem einzigen Stichtag bewertet, wie beim Morgan-Stanley-Fonds, sind die Wert-Ausschläge - und damit die Auswirkungen auf den Rücknahmepreis für die Fondsanteile - deutlich höher.

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