In Deutschland bislang noch wenig verbreitet
Altersvorsorge: Immobilien verrenten

Die Immobilienverrentung bietet gute Chancen für Verkäufer, Selbstnutzer und Kapitalanleger. Der Beitrag zeigt, was es dabei zu beachten gilt.

DÜSSELDORF. In Deutschland wächst langsam das Bewusstsein, dass die staatliche Alterssicherung auf wackeligen Beinen steht. Nicht nur die genaue Rentenhöhe ist für viele nicht mehr sicher vorhersagbar, auch die finanziellen Belastungen im Alter nehmen zu, da auch das Gesundheitssystem schwächelt. Der Grund für beide Entwicklungen ist die demografische Entwicklung in Deutschland. Wir leben in einer "Urnengesellschaft", das heißt es werden immer weniger Menschen in Deutschland geboren, was zu einer stetigen Vergreisung der Bevölkerung führt. Darunter leiden auf Dauer die Sozialsysteme, was zu Versorgungslücken bei der Rente führt. Aber auch die betriebliche Altersvorsorge ist nicht immer sicher, was an den Kürzungen und Streichungen von Betriebsrenten deutlich wird. Jeder Einzelne muss deshalb zusätzlich privat fürs Alter vorsorgen, um in etwa seinen Lebensstandard halten zu können.

Wer aber nun auf eine kapitalbildende Lebens- oder private Rentenversicherung gesetzt hat, musste in Zeiten schwacher Börsen erleben, dass plötzlich die Garantieverzinsung herabgesetzt wurde. Zudem sind ab 2005 die Erträge aus neuabgeschlossenen Verträgen nicht mehr von der Steuer befreit. Da auch Auszahlungspläne, Investmentfonds oder einzelne Aktien in wirtschaftlich schwachen Zeiten nicht mehr die Renditen abwerfen, die für eine solide Altersversorgung notwendig sind, fragen sich nun viele, wie sich diese Lücken schließen lassen, damit der Traum vom glücklichen Rentnerdasein nicht platzt. Zudem suchen viele Kapitalanleger auch Alternativen für den Vermögensaufbau, die sicher und lukrativ sind.

Viele Privatleute haben aufgrund reduzierter Renten und hoher Aufwendungen für ihre Gesundheit Probleme, ihre Altersversorgung noch aufrecht zu erhalten. Auch Selbstständige und Unternehmer gehören dazu, wenn sie durch Geschäftsverluste nicht mehr in der Lage sind, ihren Betrieb zu einem angemessen Preis zu verkaufen. Gerade dieser Personenkreis hat meist nur noch ein Faustpfand für die Altersvorsorge: das Eigenheim oder die Eigentumswohnung. Aber auch alle anderen, die kurz vor der Rente stehen und bislang ihre Altersvorsorge vernachlässigt haben, stehen vor einem Problem: Es bleibt ihnen nicht mehr genug Zeit, um sich Alternativen zu schaffen. Häufig gibt es dann nur noch einen Ausweg: die wirtschaftliche Verwertung der eigenen Immobilie. In anderen Ländern, wie in den USA (Reverse Mortgage), Großbritannien (Home Reversion), Frankreich oder der Schweiz, werden Immobilien schon seit vielen Jahren verrentet. In Deutschland hingegen steckt die wirtschaftliche Verwertung einer Immobilie noch in den Kinderschuhen.

Quelle: » www.creditreform.de

Die beiden wichtigsten Wege

Zwei grundsätzliche Wege stehen dem Immobilienbesitzer offen: der Verkauf der Immobilie oder die Verrentung beziehungsweise rentenähnliche Formen. Mit dem Verkauf sind einige Risiken verbunden. Zum einen ist offen, wie lange es dauert, bis die Immobilie an den Mann gebracht werden kann. Von einigen Monaten bis zu mehr als einem Jahr kann die Spanne reichen. Außerdem muss ein neues Zuhause gesucht werden, mit der Konsequenz, dass man sein "Revier" verlassen muss. Eine Alternative: der Verkauf des Hauses gegen lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht. Dieses Wohnrecht kann sowohl auf eine als auch auf mehrere Personen ausgedehnt werden - beispielsweise auf das Eigentümerehepaar. Die Leibrente ist dabei über die Laufzeit nicht konstant, da eine Inflationssicherung vereinbart wird, die sich an den allgemeinen Lebenshaltungskosten orientiert. Das heißt, dass eine nach beiden Seiten offene Vereinbarung geschlossen wird, die das Steigen wie Sinken der Lebenshaltungskosten berücksichtigt. Der Vertrag sollte deshalb auch an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des Bundesgebietes gekoppelt werden.

Das Prinzip des Wohnrechtes auf Leibrentenbasis ist ganz einfach: Der neue Eigentümer zahlt eine Rente statt eines Kaufpreises für das Gebäude und kann dafür bei Vertragsende, also bei Ableben der Wohnberechtigten, oder nach einem festgeschriebenen Ende des Wohnrechtes frei über das Haus verfügen. Neben der Rentenzahlung fällt auch häufig eine Einmalzahlung durch den neuen Eigentümer des Hauses an, die sich meist auf einen gewissen Prozentsatz des Verkehrswertes bezieht. Sollten noch Hypotheken auf dem Haus lasten, kann zudem vereinbart werden, dass der Neueigentümer die fälligen Kredite weiter bedient.

"Doch so gut das Modell ist, es gibt auch einige Risiken", so Werner Wallau, Sachverständiger für Immobilienbewertung und Leibrentenberechnung aus Hannover, "es kommt auf die Vertragsgestaltung an, die beiden Parteien nützen muss. Insbesondere ist darauf zu achten, dass die Vertragsgrundlage, also der Verkehrswert korrekt ermittelt und der verwendete Zinssatz für die Rente richtig errechnet wird. Außerdem sollte das durchschnittliche Sterbealter des Veräußerers unbedingt per aktueller Sterbetafel festgelegt werden." Die Grundlage für die tatsächliche Höhe der Rentenzahlung ist ein Verkehrswertgutachten des Objektes und das aktuelle Alter des oder der Verkäufer(s) im Bezug auf das durchschnittliche Sterbealter. Die gültige Sterbetafel wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und ist über die Homepage » www.destatis.de zu finden.

Grundsätzlich besteht auch für Banken oder andere Finanzinstitute die Möglichkeit, ein vergleichbares Produkt wie eine Leibrente auf den Weg zu bringen. Die Dresdner Bausparkasse AG hat vor einigen Jahren dazu einen Anlauf unternommen und bot einen Immobilienverzehrplan unter dem Namen "Heim und Rente" an. Das Projekt scheiterte allerdings. Dennoch ist zu erwarten, dass Banken und Versicherungen zunehmend versuchen werden, einen Fuß in diesen lukrativen Markt zu bekommen. Das würde den Markt weiter beleben und dafür sorgen, dass das Thema in der Öffentlichkeit breit kommuniziert würde. Dennoch werden Verkäufer mit der Leibrente besser fahren. Bei einem Verzehrplan zahlt der Kunde nämlich Zins und Zinseszins an den Finanzdienstleister, während bei der Leibrente der Verkäufer vom Käufer seine Zinsen bezieht. Der ganze Vorgang ist daher mit einem Immobilienverkauf auf Ratenbasis zu vergleichen.

Quelle: » www.creditreform.de

Oberstes Gebot: Vertrauenswürdiger Käufer

Es gibt viele einkommensstarke, aber kapitalschwache Familien oder Singles, die gerne eine Immobilie kaufen würden, jedoch aus Mangel an Eigenkapital Probleme haben, bei Banken eine Finanzierung darzustellen. Die zweite Gruppe sind selbstständige Handwerker, die sich durch den Erwerb von Immobilien eine solide Alterssicherung aufbauen wollen oder eine Immobilie nach Renovierungen oder Umbauten selbst bewohnen möchten. Die dritte Gruppe umfasst Kapitalanleger und Spekulanten, die zu günstigen Preisen in Immobilien investieren und langfristig Ertrag schöpfen wollen. Immobilien sind bei dieser kapitalstarken Gruppe in der Regel eine Beimischung in ihrem Portfolio.

Wichtig ist, dass auch der Käufer Anspruch auf die Eigenheimzulage hat, sofern er über ein zu versteuerndes Einkommen unterhalb der entsprechenden Grenzen von zurzeit 70.000 Euro für Alleinstehende und 140.000 Euro für Verheiratete verfügt. Ein weiterer Vorteil: Es fallen keine Banknebenkosten an, da die Rente direkt an den ehemaligen Eigentümer fließt. Und: Man partizipiert sofort an der Wertsteigerung der Immobilie. Der wichtigste Punkt, auf den Erwerber unbedingt achten sollten, ist, dass der Rentenzins unter den üblichen Bankzinsen liegt.

Für Kapitalanleger bieten sich natürlich auch größere Objekte wie Mehrfamilienhäuser an. Dem renditeorientierten Anleger winken einige steuerliche Bonbons, so kann einerseits die Abschreibung auf die Gebäudekosten geltend gemacht werden. Zunächst errechnet das Finanzamt aufgrund der monatlichen Rentenzahlung den Wert des Grundstücks. Der daraus resultierende Barwert ist dann der fiktive Kaufpreis. Hiervon wird dann der Grundstückswert abgezogen und das Ergebnis bildet den Kaufpreis für das Gebäude. Von diesem können die Abschreibungen vorgenommen werden. Außerdem kann noch der Ertragsanteil der Leibrentenzahlung bei den Werbungskosten angesetzt werden.

Oft wird ein Haus auf Leibrentenbasis an Verwandte, Freunde oder Bekannte abgegeben, jedoch muss in vielen Fällen auch erst ein Käufer gefunden werden. Ein Immobilienmakler kann dabei behilflich sein, denn in der Regel hat er potenzielle Kunden in seiner Kartei. Allerdings sind nur wenige Makler bislang auf dieses Geschäft spezialisiert. Das Einschalten eines Immobilienmaklers würde bei einigen Objekten den Verkauf zudem beschleunigen, da gerade Einfamilienhäuser von den einkommensstarken, aber kapitalschwachen Familien nachgefragt werden. Für diese Gruppe sind solche Angebote sehr interessant, da ein Haus auf Leibrentenbasis auch mit geringerem Eigenkapital erworben werden kann.

Oberstes Gebot: Der Käufer für das Objekt muss vertrauenswürdig und solvent sein. Denn für den Immobilieneigentümer ist eine langfristige Bindung und ein reibungsloser Ablauf der Zahlungen der entscheidende Knackpunkt beim Leibrentengeschäft. Deshalb sollten mögliche Interessenten schon vor einem Verkaufsgespräch auf Herz und Nieren geprüft werden. Ein weiterer wichtiger Baustein sind Anzeigenschaltungen in einschlägigen Wirtschaftszeitungen oder den örtlichen Tageszeitungen. Dabei sollte weder der Wert des Objektes noch das Alter des Veräußerers fehlen. Aber auch Seiten im Internet, die stark frequentiert werden, wie beispielsweise www.immobilienscout.de oder immowelt.de bieten sich für eine Anzeigenschaltung an.

Wer sich weiter informieren will, dem sei das Buch "Immobilien auf Rentenbasis Leibrenten - Zeitrenten" von Diplom- Ökonom Werner Wallau, Hannover, oder im Internet die Homepage » www.leibrente.net, empfohlen.

Quelle: Creditreform Nr.09 vom 01.09.2004 Seite 68

Weitere Infos: » www.creditreform.de

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