Indirekte Immobilienanlage
Profis setzen auf Spezialfonds

Aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands werden Direktanlagen in Immobilien zunehmend unattraktiver. Dem Trend zur indirekten Immobilienanlage folgt der Handel mit neuen Produkten. Die Spezialfonds müssen zurzeit aber mit einem Dilemma leben.

MÜNCHEN. „Wir werden sehen, dass unter Profis nur noch Fondsanteile und nicht mehr Immobilien gehandelt werden“, sagte Henning Klöppelt, Geschäftsführer der Warburg-Henderson Kapitalanalgagegesellschaft auf der Immobilienmesse „Expo Real“ in München. Warburg Henderson ist Anbieter von Spezialfonds für institutionelle Investoren.

Im vergangenen Jahr warben die deutschen Spezialfondsanbieter rund zwei Mrd. Euro Neugeschäft ein. Sie verwalten mittlerweile ein Volumen von 20 Mrd. Euro. Typische Investoren sind Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen und Banken. Grund für den Trend zur indirekten Anlage ist der hohe Managementaufwand. Zudem ist es aufwendig, das nötige Know-how bereit zu halten, zumal das Geschäft immer komplizierter wird; häufig werden nicht mehr Gebäude gekauft und verkauft, sondern die Gesellschaften, die die Gebäude halten. Außerdem wird mehr und mehr im Ausland gekauft.

Anders als bei offenen Immobilienpublikumsfonds können die Anleger eines Spezialfonds ihre Anteile nicht jederzeit an den Emittenten zurückgeben. Es werden Kündigungsfristen vereinbart. In der Praxis übernimmt aber häufig ein anderer Investor die Anteile.

Die Spezialfonds müssen zurzeit aber mit einem Dilemma leben: Die Fondsmanager können die ihnen zur Verfügung stehenden Gelder nicht so schnell ausgeben, wie sie sollen. Sie finden keine Objekte, die die Renditevorgaben der Kunden erfüllen. „Nicht jeder ist in der Lage, das versprochene Investitionstempo zu halten“, sagte Klöppelt.

Er vermutet, dass dies auch der Grund ist, warum Versicherer erstmals – gegen den Trend - mehr direkt als indirekt in Gebäude investiert haben. Darauf verweist die sogenannte Kandlbinder-Studie. Die Studie untersucht Jahr für Jahr den Spezialfonds-Markt. Eine Trendumkehr erwarten deswegen weder Klöppelt noch Holger Naumann, Chef von Rreef, der Immobiliensparte der Deutschen Bank, in Deutschland: „Wir werden einen Trend zur indirekten Anlage erleben.“ Dafür spricht, dass Versicherer ihre Immobilienanlage-Quote erhöhen wollen. Diskutiert wird im Markt auch eine andere Ursache für die schwächeren indirekten Investments. So könnte es sein, dass Versicherer auf die ersten steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften (Reits) in Deutschland warten. Mit dem Kauf von Reit-Aktien könnten sie ihre Immobilienquoten schnell hochfahren.

Die Investmentbranche bemüht sich derweil darum, Einschränkungen bei den Anlagekriterien mit dem neuen Investmentgesetz aufzuheben.

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