Industrie- und Gewerbeimmobilien: Kombination aus Büro-, Lager- und Serviceflächen für kostenbewusste Mieter
Auf die Mischung kommt es an

Eine Adresse am Stadtrand gilt für viele Firmen als nicht repräsentativ. Kühle Rechner haben jedoch gerade darin den Reiz entdeckt. Eine nur leicht gestiegene Leerstandsquote der Gesamtflächen (ca. 2,5 Mill. qm) auf etwa 10 bis 13 % (von 6 bis 8 Prozent), stabile Mietpreise sowie Flächenumverteilung kennzeichnen den Markt. Die Zeiten spekulativer Gewerbeparkneubauten sind jedoch vorbei. Parks mit hohem Büroanteil haben es in rezessiven Phasen wie zurzeit schwer. Nachgefragt werden in erster Linie günstigere Logistikflächen.

HB DÜSSELDORF. Gewerbeparks sind in der Regel Gewerbegebiete, wo zu vermietende Objekte – bestehend aus einem Mix von Büro-, Lager- und Serviceflächen – nach einem einheitlichen Nutzungskonzept errichtet und unter einem einheitlichen Management verwaltet werden. Dabei wird zwischen vier Typen unterschieden.

Typ 1: höchstens 15 Prozent Büroflächen, der Rest Lagerflächen, Typ 2: bis zu 40 Prozent Büroflächen, Typ 3: zusätzliche Serviceflächen und Typ 4: Büroparks mit bis zu 80 Prozent Büroflächen (auch auf Grund der Standort bedingt höheren Grundstückspreise). Während Typ 4 vor allem in Boomzeiten noch von tendenziell günstigeren Büromieten durch den peripheren Standort profitierte, ist momentan hauptsächlich Typ 1 gefragt.

Die aktuellen Büromieten liegen laut Rainer Koepke, Leiter Industrieimmobilien bei Jones Lang LaSalle, bei etwa 8 bis 10 Euro/qm, Hallen werden ab knapp 5 Euro/qm gehandelt. Insgesamt seien die Preise sehr kalkulierbar, da auch in immobilienwirtschaftlichen Boomzeiten die Preise nie so extremen Schwankungen nach oben ausgesetzt waren.

Koepke nennt eine Spanne von Plus-Minus zehn Prozent. Spekulative Projektentwicklungen ohne Vorvermietungen seien schon auf Grund strengerer Vorgaben der Kreditgeber heute aber nicht mehr realisierbar.

Gleiche Erfahrungen hat Reinhard Fleurkens, Geschäftsführer des Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmaklers Eureal GmbH, gemacht: „Vorgaben der Banken mit einer Vorvermietungsquote von 30 Prozent bis zur Rohbaufertigstellung sind mittlerweile branchenüblich.“ In Größenordnungen unter 4 000 qm sei momentan kaum etwas am Markt, Umsätze würden vor allem durch Umverteilung von Flächen generiert, so Fleurkens.

Als Beispiel nennt er das Objekt „Warehouse 2000“ Logistikcenter Vierwinden. Gut 23 000 qm Hallen-, Büro- und Archivfläche in Grevenbroich wurden jüngst vermietet an die Deutsche Post-Tochter DHL Solutions. Fleurkens: Preise von 5,10 Euro (Halle) und 8,50 Euro (Büro) sowie in der jetzigen Situation verhandelbare Sonderkonditionen hätten den Logistikdienstleister überzeugt. Der profitiert von neuesten Hallenstandards mit lichten Höhen von 9,50 Meter. Gleichzeitig spare DHL Auf Grund des Umzuges aus bislang fünf verschiedenen Gebäuden in ein Objekt erhebliche Kosten im Gebäudemanagement, erklärt Fleurkens. Das Objekt in Vierwinden biete mit der Flughafen- und Autobahnnähe zudem die zum Standard zählenden optimalen Verkehrsanbindungen.

Unter 4 000 qm ist zur Zeit wenig am Markt

„Der Selbstdarstellungscharakter in Gewerbeparks ist höher als in anonymen Bürohäusern in der Innenstadt“, meint Michael Starre. Der Fachwirt für Facility Management bei Aengevelt Immobilien nennt 26 Gewerbeparks, die allein im Großraum Düsseldorf existieren. Etwa 80 Prozent davon seien kleinteilig mit 100 bis 250 qm Büroraum und 400 bis 700 qm Lagerfläche beispielsweise an TDK (Kassettenhersteller), ThyssenKrupp (Forschungsabteilung) sowie Firmen im Direktlagerverkauf (Sanitär etc.) vermietet. Der Rest verteile sich auf Großlogistiker.

Insgesamt seien die Baustandards gestiegen und auch der eine oder andere Internetdienstleister habe in den Gewerbeparks Unterschlupf im "low-level-Bereich" gefunden.

Der schwache Jahresstart (1.Quartal 2003) des Flächenumsatzes in Gewerbeparks im Vergleich zum Vorjahr bestätigt Jarres aktuelle Marktbewertung: „Die Nachfrage tendiert momentan gegen Null."

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