Industrieimmobilien: Die große Unbekannte in der Bilanz

Industrieimmobilien
Die große Unbekannte in der Bilanz

Viele Unternehmen kennen weder den Wert noch die laufenden Kosten ihrer Gebäude. Doch einige Konzerne wie VW beginnen umzudenken. Der Autobauer führte vor zwei Jahren ein zentrales Immobilienmanagement ein.

DÜSSELDORF. Sie stellen den Löwenanteil unter den deutschen Gewerbeimmobilien, ihr Marktwert übersteigt die Billiardengrenze, dennoch führen Industrieflächen ein Schattendasein. Weder die Firmen als Eigentümer noch Investoren interessieren sich sonderlich für das Segment. Dabei könnten erstere durch den Verkauf ihr Kapital verflüssigen und gewinnbringender ins Kerngeschäft investieren. Und Immobilienanleger hätten eine Alternative zu Büros und Einkaufszentren. Doch Missverständnisse und Vorbehalte verhindern, dass potenzielle Verkäufer und Käufer zueinander finden.

Der aktuelle Marktwert deutscher Gewerbeimmobilien wird von Bulwien Gesa auf gut 2,1 Bill. Euro, der Anteil der Industrieimmobilien daran auf 1,1 Bill. geschätzt. Das Analysehaus kalkuliert, dass Liegenschaften von etwa 300 Mrd. Euro davon zum Verkauf an Investoren geeignet sind. Aber selbst im Investmentboomjahr 2007 erreichten die Umsätze mit Gebäuden auf Werksgeländen mit 4,4 Mrd. Euro gerade einmal sechs Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Im vergangenen Jahr war der Anteil mit zehn Prozent höher, das Volumen mit 1,2 Mrd. Euro viel geringer.

Investoren können die Risiken von Industrieflächen schwer einschätzen

"Wir haben mehrfach versucht, mit Vorständen über ihre Flächen zu sprechen, doch das Thema hatte eine geringe Priorität", berichtete Wolfgang Wingendorf, geschäftsführender Gesellschafter der Treureal, einem der großen Immobilienverwalter in Deutschland, kürzlich auf dem 4. Deutschen Real Estate Asset Kongress. Doch nur wer weiß, welche Gebäude auf seinen Werksgeländen stehen und welche Kosten sie verursachen, kann abschätzen, welche sich für Verkäufe eignen. Dass diese Daten vorliegen, ist keine Selbstverständlichkeit. "Bis vor zwei Jahren konnten wir keine Auskunft über unsere Immobilienkosten geben", räumte Axel Köster, für das Management der Firmen-Immobilien des Kohleproduzenten RAG zuständig, in Frankfurt ein. Immerhin beheben große Firmen wie RAG, Volkswagen, Siemens und BASF dieses Manko gerade und sind dabei unterschiedlich weit fortgeschritten.

Doch nicht nur die Firmen zieren sich - auch die Investoren, so etwa Allianz Real Estate, einer der größten Immobilienanleger in Deutschland. "Der Anlagedruck ist da, aber Industrieflächen würden wir nicht kaufen. Risiken, die wir nicht einschätzen können, binden wir uns nicht ans Bein", sagte Allianz-Immobilienmanager Matthias Gross auf der gleichen Veranstaltung. Am liebsten wäre den Investoren, wenn die Verkäufer die Objekte für 25 Jahre zurückmieteten (Sale-and-Lease-Back) und sie danach wieder ins Eigentum übernähmen. Denn Investoren fürchten, dass sie keinen neuen Mieter finden, wenn der Vertrag ausläuft und der frühere Verkäufer aus dem auf ihn zugeschnittenen Gebäude auszieht. Das nennt man fehlende Drittverwendungsfähigkeit.

Wie Gespräche zwischen Firmen und potenziellen Investoren angesichts dieser Vorbehalte verlaufen, beschrieb Thomas Glatte, Leiter Real Estate & Facility Management der BASF in Frankfurt so: Der Investor interessiere sich für die Bürotürme und vielleicht noch für eine Logistikimmobilie - mehr nicht. Beide Gebäudetypen sind inzwischen gängige Immobilieninvestmentprodukte. In der Vergangenheit wurden sie meist dann verkauft und zurückgemietet, wenn im Unternehmen die Liquidität knapp wurde. Nicht nur deshalb hat Filip John, der die Verwaltung der Firmenimmobilien der Bankengruppe Unicredit in Deutschland leitet, Vorbehalte gegen das Modell. "Wo auch immer wir Sale-and-Lease-Back gerechnet haben, stellten wir fest dass es sich nicht lohnt."

Konsequenz: Der Kauf von Firmenimmobilien macht Sinn, wenn Sie Entwicklungspotenzial bieten. Doch Firmen außerhalb der Immobilienbranche fehlt die Erfahrung, um das zu heben. Projektentwickler Beos in Berlin hat sich darauf spezialisiert. "Wir können das Risiko reduzieren, indem wir Nutzungen flexibilisieren", sagt Geschäftsführer Ingo Holz. Ein Referenzobjekt der Berliner ist das "Carlswerk" auf dem einstigen Gelände des Kabelherstellers Felten & Guilleaume in Köln-Mülheim. Dort haben sich inzwischen der Buchverlag Bastei-Lübbe und eine Betriebskrankenkasse eingemietet.

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