Internationale Investoren
Deutsche Handelsflächen sind sehr gefragt

Internationale Investoren beherrschen das Geschäft mit Shoppingcentern und Fachmärkten. Gekauft wird alles, was nicht niet- und nagelfest ist.

HB DUISBURG. "Einzelhandelsinvestments sind gefragt wie nie. Wir treiben die Käufer wie eine wilde Herde Stiere durchs Land. Vor allem Ausländer." Die Schilderung eines Frankfurter Immobilienberaters ist nunmehr zwei Jahre alt. Geändert hat sich seitdem wenig. Doch, eine Kleinigkeit. Die Preise sind gestiegen. Der Run auf Handelsobjekte hält an. Und selbst Fachmarktzentren in Delmenhorst oder Supermärkte am Bodensee sind für internationale Käufer kein Geheimtipp mehr. Es droht eine Überhitzung. "Seit Anfang 2005 verzeichnen wir durchschnittliche Preissteigerungen von ein bis zwei Jahresmieten", berichtet Christoph Meyer, Mitglied der Geschäftsleitung von Atisreal und Bereichsleiter Retail Services. Demnach würden Baumärkte bereits für die rund 16-fache Jahresmiete gehandelt. Shopping Center - immer noch ein Wachstumssegment - erzielen außerhalb der guten Innenstadtlagen Kaufpreise, die teilweise deutlich oberhalb der 17-fachen Jahresmiete liegen, in den Top-Citylagen je nach Standort auch noch höher.

Trotz des Preisanstiegs sei für internationale Käufer die Schere zwischen der Mietrendite und den Finanzierungskosten immer noch weit genug geöffnet, um über Leverage-Effekte Spitzenrenditen zu erreichen. "Wir gehen davon aus, dass die Retail-Investmentwelle noch eine Zeitlang anhält. Die Kaufpreisentwicklung wird sich aber beruhigen, und die Renditen werden damit langsamer sinken als bisher", prognostiziert der Retail-Experte aus dem Hause Atisreal, Christoph Meyer, weiter.

Im ersten Halbjahr 2006 wurden in Deutschland Einzelhandelsobjekte im Wert von 10,3 Milliarden Euro verkauft, berichtet Atisreal. Das ist ein absoluter Rekord. Im Vorjahr wechselten im selben Zeitraum lediglich Immobilien im Wert von 1,6 Milliarden Euro den Besitzer. Rund 7,1 Milliarden Euro des erzielten Einzelhandelsimmobilienumsatzes entfielen auf Portfolioverkäufe. Im Gesamtjahr 2005 waren es "lediglich" 5,3 Milliarden Euro gewesen. Unter den Erwerbern lagen Opportunity- und Equity Funds mit einem Anteil von mehr als 75 Prozent klar an der Spitze.

Die meisten Investoren kamen aus den USA: Ihr Anteil am Transaktionsvolumen summierte sich auf gut 66 Prozent. Käufer aus Großbritannien teilten sich zwölf Prozent der Investionssumme, Erwerber aus Deutschland immerhin noch sechs Prozent. Der Top-Deal war nach Maklerberichten dabei der Verkauf von 174 Karstadt-Quelle-Immobilien an ein Joint Venture aus Karstadt-Quelle und Whitehall/Goldman Sachs. Außerdem sicherte sich ein australisches Joint Venture aus Babcock & Brown und GPT Group ein Paket mit 33 Objekten von der Württembergischen Versicherung. Das Investitionsvolumen lag hier bei schätzungsweise 233 Millionen Euro. Die Deutsche Real Estate war ebenfalls unter den Verkäufern. Für etwa 148 Millionen Euro gab sie ein Fachmarktportfolio mit 13 Objekten an das britische Unternehmen Topland ab.

Nach Einschätzung von Gerhard K. Kemper, geschäftsführender Gesellschafter Kemper's Deutschland GmbH, wird das Interesse seitens ausländischer Käufergruppen weiterhin hoch bleiben. "Angelsachsen dominieren das Geschäft. Sehr viele Kundenanfragen erhalten wir zudem aus den skandinavischen Ländern, den Niederlanden und Frankreich", sagt er. Ein Grund dafür sind sicherlich auch die Mieten. "Im europäischen Vergleich liegt der Mietpreislevel in Deutschland weiterhin deutlich niedriger als beispielsweise den Metropolen Paris, wo eine Durchschnittsmiete von 495 Euro pro Monat und Quadratmeter erzielt wird, oder London, wo in besten Lagen Mieten von 326 Euro je Quadratmeter üblich sind", berichtet Jörg Krechky, Leiter Abteilung Shoppingcenter bei Jones Lang Lasalle. In Deutschland sind selbst in Luxuslagen maximal 190 bis 200 Euro pro Quadratmeter möglich.

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