Internationale Investoren
Run auf Einzelhandelsflächen

Nach dem Kauf großer Wohnimmobilienpakete nehmen angelsächsische Investoren nun deutsche Einzelhandelsflächen ins Visier. „Es gibt einen regelrechten Ansturm ausländischer Investoren auf Einzelhandelsimmobilien von hoher Qualität“, sagt Bernhard Schoofs, Vorstand der Unternehmensgruppe Hahn (UG Hahn), im Gespräch mit dem Handelsblatt.

HB FRANKFURT/DÜSSELDORF. Der Markt sei attraktiv wegen der bonitätsstarken Mieter und langen Mietlaufzeiten von 15 bis 20 Jahren. Die Grundrendite liege zwischen sechs bis acht Prozent. Die UG Hahn ist ein auf großflächige Fachmärkte spezialisierter Anbieter geschlossener Fonds.

Ein Auge auf den deutschen Markt hätten vor allem britische Investoren geworfen. In Großbritannien gebe es etwa zehn große Bestandshalter. „Die sehen sich verstärkt bei uns um, weil sie zu Hause nur noch Renditen zwischen drei und vier Prozent erzielen“, beobachtet Schoofs. Dabei wiederholt sich, was Investoren auf dem Wohnungsmarkt schon länger spüren. Die Konkurrenz um die Objekte treibt die Preise. Schoofs taxiert die Preisaufschläge in diesem Jahr auf zehn bis 15 Prozent.

So beobachtet die Immobilienbranche gegenwärtig, wie sich die britische Gesellschaft Edinburgh House nach und nach ein deutsches Einzelhandels-Portfolio zusammenkauft. Dessen Wert wird mittlerweile auf 300 Mill. Euro geschätzt (siehe Tabelle). Dem Vernehmen nach soll das Investitionsvolumen verdreifacht werden. Mit von der Partie ist auch der Lasalle German Retail Venture. Das Management des Fonds des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang Lasalle gibt als Zielgröße zwischen 400 und 600 Mill. Euro an. 150 Mill. Euro seien bereits investiert. Schließlich startete auch Henderson Global Investors Mitte Oktober einen neuen paneuropäischen Immobilienfonds für Einzelhandelsflächen, der in Fachmärkte und Einkaufszentren investieren wird.

Und Dawnay, Day Trevira, im August schon bei Karstadt-Quelle zum Zug gekommen, kündigte vergangene Woche an, den Kapitalmarkt anzuzapfen. Die Briten wollen sich am Alternative Investment Market (AIM), dem Wachstumssegment der Börse London, weiteres Kapital für Investitionen in deutsche Einzelhandelsgebäude holen. Man verhandle gegenwärtig über den Ankauf von weiteren Objekten im Wert von 1,3 Mrd. Euro, kündigte Dawnay an.

Die ausländischen Anleger spekulieren zumindest bei SB-Warenhäusern und außerstädtischen Fachmarktzentren auf stabile und sogar steigende Mieten. Denn neue großflächige Einzelhandelsobjekte werden in Deutschland kaum noch genehmigt. Der Grund: Für Verbrauchermärkte mit mehr als 1 200 Quadratmetern (qm) Verkaufsfläche muss ein Sondernutzungsrecht beantragt werden. In der Folge sind die Verkaufsflächen kleinerer Märkte – etwa von Aldi oder Lidl – zwischen 1990 und 2003 nach Expertenschätzungen um gut 40 Prozent gestiegen. Verbrauchermärkte mit mehr als 5 000 qm Fläche dehnten sich mit rund 18 Prozent deutlich langsamer aus. Bereits bestehende Standorte erfahren durch die restriktiveren Genehmigungen praktisch einen Bestandsschutz, die Rendite bleibt langfristig kalkulierbar. Allerdings könnte ein anderer Trend dem entgegenlaufen: Immobilienanalysten vermuten, dass künftig wieder mehr in Innenstädten eingekauft werde – zu Lasten der Fachmarktzentren auf der grünen Wiese.

Für das Spezialsegment SB-Warenhäuser und Discounter gibt es kaum Datenbanken zu den Eigentümern im Markt. Schoofs sieht rund 1 200 für Hahn interessante Objekte, 400 davon gehörten Betreibern wie etwa der Metro-Gruppe oder dem Kaufland. Der Düsseldorfer Einzelhandelsriese versucht gerade, mit 35 Praktiker-Baumärkten Kasse zu machen. Die Bieter haben den Preis dem Vernehmen nach bereits auf über 500 Mill. Euro hoch getrieben. Das übrige Angebot verteile sich auf 300 Einzelpersonen, die jeweils ein bis 20 Objekte hielten, sagt Schoofs.

Die seit 1982 tätige Hahn-Gruppe ist mit geschlossenen Immobilienfonds groß geworden und will jetzt nach Europa expandieren. Diesem Zweck dient die Kooperation mit der britischen Capital & Regional plc. Die Briten verwalten Immobilienfonds von 3,5 Mrd. Pfund Sterling und sind am Joint Venture mit 90 Prozent beteiligt. Das gemeinsame Portfolio umfasst derzeit 250 Mill. Euro.

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