Intransparente Geschäftsberichte
Immobilienfirmen bleiben viel schuldig

Wenn am Montag zahlreiche Immobiliengesellschaften ihre Geschäftsberichte vorlegen, werden Experten wieder einmal ihre intransparenten Zwischenberichte anprangern. Ein Stichproben-Test des Handelsblatts lässt vermuten: Kaum eine Immobilien-AG erfüllt die empfohlenen Bilanzierungskriterien. Nun werden die Rufe nach mehr Transparenz lauter.
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DÜSSELDORF. Am Montag startet mit der Gagfah die Berichtsserie der im MDax und SDax gelisteten Immobiliengesellschaften zum zweiten Quartal. Wieder werden sich Investoren und Analysten über teils intransparente Zwischenberichte ärgern. „Die offenen Immobilienfonds sind deutlich transparenter als Immobilienaktiengesellschaften“, sagt Herbert Reiß, Geschäftsführer und Partner der Beratungsfirma Deloitte & Touche Real Estate.

Gut möglich, dass Gesellschaften im vergangenen Quartal Immobilien abgewertet haben. Die Informationen dazu werden wohl wieder spärlich ausfallen. „Es wird nicht offengelegt, wie die Werteinschätzungen zustande kommen“, kritisiert Reiß. Wolfgang Schäfers, Finanzvorstand der IVG, räumte bei einer Tagung des Analystenverbandes DVFA ein, dass häufig nicht gezeigt werde, ob ein Immobilienwert das Ergebnis einer Neubewertung oder der Fortschreibung früherer Werte sei. Bei der gleichen Veranstaltung forderte Kai Klose, der Immobilienaktien für Macquarie Securities beobachtet: „Die Unternehmen müssen ausweisen, wie sie zu Werten kommen.“

Die European Public Real Estate Association (Epra), ein Zusammenschluss von Immobiliengesellschaften, -finanzierern und -beratern, hat Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze gefasst. Darin empfiehlt sie, halbjährlich zu bewerten, fordert aber, dass dies durch externe Gutachter geschieht. Sofern andere als die vom Gutachter ermittelten Werte publiziert werden, sollen die Gründe erläutert werden. Um den Verdacht der Abhängigkeit der Gutachter zu entkräften, sieht der Epra Transparency Standard vor, dass das Vergütungssystem beschrieben und die Höhe der Vergütung genannt wird.

Immobilienaktiengesellschaften sind – anders als offene Immobilienfonds – in der Wahl des Sachverständigen und des Verfahrens frei. Aktiengesellschaften lassen üblicherweise nach dem Discounted-Cash-Flow-Modell (DCF-Modell) bewerten. In diesem Modell werden künftige Überschüsse auf den Gegenwartswert abgezinst, der dann dem Verkehrswert entspricht. Entscheidend sind dabei die Annahmen über die künftigen Mieteinnahmen und den Diskontierungszinssatz. Je höher der Diskontierungszinssatz gewählt wird, desto niedriger wird der Immobilienwert. Weil Immobilieninvestitionen zurzeit riskanter sind als vor einem Jahr, fordern Investoren höhere Renditen. Sie zahlen auch bei gleich hohen Mieten weniger als damals. Konsequenz: Der Diskontierungszins muss steigen.

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