Investment
"Nur wenige stehen zum Verkauf"

Investoren müssen den Pflegeheim-Markt genau kennen, um geeignete Objekte für ein Investment finden, erklärt Carsten Brinkmann, Geschäftsführer der Beratungsfirma Terranus, im Interview.

Wie groß sollte der Einzugsbereich eines Pflegeheims sein?

Um eine nachhaltige Wettbewerbsposition zu erreichen, sollte sich das Einzugsgebiet eines Pflegeheims idealerweise nicht mehr als ein bis drei Kilometer um die Kirchturmspitze bewegen.

Heute werden mancherorts Krankenhäuser geschlossen. Droht Pflegeheimen ein ähnliches Schicksal?

Eine größere Anzahl von Pflegeheimen, insbesondere jene, die sich auf Grund der Bevölkerungsbewegung nicht in Unter-, Mittel- und Oberzentren befinden, werden in der Fläche ein ähnliches Schicksal erleiden wie heutzutage Krankenhäuser. Wegen der sich verändernden Bevölkerungsstruktur werden dort nicht genügend Patienten sein, die man qualitativ und wirtschaftlich versorgen kann.

Haben Deutschlands Pflegeheime die richtige Größe?

Sofern man von der Idealgröße eines Pflegeheims sprechen kann, hat es 120 bis 130 Pflegeplätze. In Kombination mit betreutem Wohnen als „Verbundlösung“ lassen sich Häuser mit einer guten Qualität bereits ab 80 Plätzen führen. Bei Einrichtungen mit mehr als 200 Plätzen ist die Gefahr der Ghettoisierung gegeben. Die Einzugsgebiete sind dann größer, um eine auskömmliche Kapazitätsauslastung zu erreichen, und damit anfälliger gegenüber dem Wettbewerb.

Nach welchen Kriterien sollten Investoren Pflegeheime auswählen?

Vor einer Investitionsentscheidung für ein Pflegeheim sollten mit gleicher Priorität Kompetenz, Qualität und Wirtschaftlichkeit des Betreibers, die Lage des Objektes sowie die Gebäudestruktur kritisch geprüft werden.

Brauchen wir so viele Pflegeimmobilien wie Investoren nun kaufen und bauen wollen?

Der Pflegeheimbereich drängt sich vielen Investoren auf, da der Cash-Flow über die Pflegeversicherung, die Sozialämter und die demographische Entwicklung bei meist zwanzigjährigen Pachtverträgen – vermeintlich – abgesichert ist. Die Vielzahl der derzeit in den Markt drängenden Investoren wird realisieren, dass nur eine geringe Anzahl von bestehenden Häusern zu erwerben sind und es sich in der Regel nicht um größere Pakete und Portfolios, sondern um Verkäufe einzelner Pflegeimmobilien handelt.

Welche Fehler beobachten Sie bei Pflegeheiminvestoren am häufigsten?

Die Geschichte wiederholt sich: Wie vor zehn Jahren wird – geblendet von der vermeintlichen Kostenabsicherung durch die Pflegeversicherung - häufig investiert, ohne das Wissen, dass Pflegeheime einer unternehmerischen Beteiligung gleichkommen. So manch ein Investor täte gut daran, sich genauer anzuschauen, was der vermeintlich erfahrene Betreiber für eine Vergangenheit hat.

Die Fragen stellte Reiner Reichel.

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