Investmentbanken rechnen mit weiterem Wachstum bei Immobilienverkäufen
Finanzinvestoren greifen bei deutschen Wohnungen zu

Die Investmentbanken in Deutschland setzen auf das Geschäft mit hiesigen Immobilien. Neben steigenden Gebühreneinnahmen aus Verkäufen der öffentlichen Hand und von Unternehmen an Finanzinvestoren und Immobilienfonds hoffen sie auf einen Start der Immobilienaktien Reits in Deutschland im nächsten Jahr.

pk/rob FRANKFURT/M. Gerade bei Fusionen und Übernahmen lief das Geschäft in den vergangenen 18 Monaten heiß. Nach Berechnungen des Finanzdatenanbieters Dealogic betrug das Volumen der Transaktionen im Immobilienbereich im vergangenen Jahr 20,4 Mrd. Dollar und hatte damit einen Anteil von rund 14 Prozent an allen Fusionen und Übernahmen. Das war mehr als doppelt so hoch wie 2003. Nach Ansicht von Wolfgang Fuchs, Direktor des Investment-Bankings bei UBS, soll das so weiter gehen. Er erwartet jährliche Wachstumsraten von fünf bis zehn Prozent. In den ersten sechs Monaten addierten sich die Transaktionen schon auf rund 14 Mrd. Dollar. Dabei spielte der Verkauf der Eon-Tochter Viterra für sieben Mrd. Euro an den Finanzinvestor Terra Firma die herausragende Rolle.

Insgesamt erwartet Matthias Moser, Deutschland-Chef von Fortress, dass „eine Million Wohnungen in den nächsten drei Jahren auf den Markt kommen“. Neu im Angebot ist durch den Regierungswechsel in Nordrhein-Westfalen die landeseigene Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) mit 106 000 Wohnungen. Nach der Koalitionsvereinbarung von CDU und FDP sollen die Immobilien im geschätzten Wert von vier Mrd. Euro an private Investoren verkauft werden. Als Interessenten gelten Cerberus, Fortress und Terra Firma. Diese Finanzinvestoren sind außerbörsliche Beteiligungsgesellschaften, die Milliardenbeträge bei Pensionsfonds und Versicherungen einsammeln und eine zweistellige Rendite versprechen. Außerdem tobt zurzeit ein Bieterwettkampf um die Immobilientochter Nileg der Landesbank NordLB, die rund 30 000 Wohnungen im Wert von etwa eine Mrd. Euro anbietet. Hier kämpfen DB Real Estate, Fortress sowie ein Konsortium aus der Kölner Immobiliengruppe Corpus und der Investmentbank Morgan Stanley um den Zuschlag.

Weiter anstehende Transaktionen sind die städtischen Immobilien der Woba Dresden mit 50 000 Wohnungen. Im Bereich der Unternehmensimmobilien werden nach einer Studie der Deutschen Bank Volkswagen und Allianz mit zusammen 40 000 Wohnungen als Verkäufer gehandelt. Tobias Just von der Deutschen Bank hält weitere Verkäufe von Wohnimmobilien in Konzernen außerhalb der Immobilienwirtschaft für wahrscheinlich, da insbesondere Aktiengesellschaften ihren Anlegern erklären müssten, warum sie ihr Eigenkapital nicht sinnvoller in ihrem Kerngeschäft investierten.

Den Run auf deutsche Immobilien führt Philippe Tannenbaum, Analyst der Hypothekenbank Eurohypo darauf zurück, dass „die Preise nach einer Stagnationsphase von zwölf Jahren generell als niedrig wahrgenommen werden“. Investoren gehen nach den Worten von UBS-Banker Fuchs von einer langsamen Erholung der Konjunktur aus, von der auch die Immobilienpreise profitieren sollten. Auch liege die Zahl der Neubauten in Deutschland auf einem historischen Tief mit 280 000 Wohnungen im Jahr 2004. Analyst Tannenbaum geht von einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten Jahren aus. Das dürfte sich in den Mieterträgen niederschlagen, die nach seiner Ansicht um einen Prozentpunkt auf fünf bis sechs Prozent steigen.

Zudem achten Finanzinvestoren bei ihren Käufen auf Effizienzsteigerungen durch aktives Management und nutzen die niedrigen Zinsen, um durch einen hohen Fremdkapitaleinsatz – laut Fuchs in der Regel 70 bis 85 Prozent – die Rendite auf ihren Kapitaleinsatz nach oben zu hebeln. Ein Start von Immobilienaktien im nächsten Jahr würde für Werner Humbert, Managing Director bei UBS, den Markt noch einmal beleben und Anlegern attraktive Alternativprodukte zu Aktien und Anleihen bieten.

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