Investmentmarkt Heiß auf deutsche Immobilien

Deutsche Immobilien sind bei Investoren heiß begehrt. Die Nachfrage wird auch 2018 ungebrochen sein, was auch die Preise weiter steigen lässt. In manchen Immobilienklassen wird das Angebot schon eng.
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Immer mehr Investoren kaufen Projektentwicklungen, also Gebäude, die sich noch im Bau befinden. Quelle: dpa
Baustelle

Immer mehr Investoren kaufen Projektentwicklungen, also Gebäude, die sich noch im Bau befinden.

(Foto: dpa)

FrankfurtKomme, was da wolle, an Warnungen vor Überhitzung am Immobilienmarkt – der Markt quittiert es mit einem Schulterzucken. 2017 ging mit knapp 73 Milliarden Euro als das zweitbeste Jahr am Immobilieninvestmentmarkt ein – und auch in diesem Jahr sehen Profis erneut eine ungebrochene Nachfrage voraus.

Die jüngsten Ergebnisse des EY-Trendbarometers zum Immobilieninvestmentmarkt sind jedenfalls eindeutig: 94 Prozent der 220 befragten Entscheider aus der Investorenbranche halten Deutschland weiter für einen attraktiven bis sehr attraktiven Standort – trotz der stark angezogenen Preise für Büros und Wohnungen. Haupttreiber sind die Niedrigzinsen. Weil Investoren keine rentierlichen Alternativen sehen, legen sie ihr Geld am Häusermarkt an. Wenn es an einem nicht mangelt, dann ist es Kapital, oder wie es Christian Schulz-Wulkow ausdrückt: „Momentan steht alles auf grün, und es wird auch weiter grün bleiben“, sagt der Leiter des Beratungsunternehmens EY (früher Ernst und Young) für den Immobiliensektor in Deutschland, Schweiz und Österreich.

Die große Nachfrage trifft auf ein immer knapperes Angebot. Die Folge: Investoren rücken von ihren liebsten Anlageklassen ab. Bei den Gewerbeimmobilien, die mit 57,4 Milliarden Euro das zweitbeste Ergebnis nach 2007 (57,5 Milliarden Euro) erzielten, legten Investoren zuletzt stark in Logistikimmobilien an. Das Portfolio von Logicor hat es mit einem Preis von 2,2 Milliarden gar zum teuersten Investment des Jahres geschafft. Die größte reine Bürotransaktion – die nach wie vor beliebteste Art der Gewerbeimmobilie – folgt erst auf Rang drei (1,2 Milliarden Euro).

Deutliche Verschiebungen gibt es auch bei den Wohnimmobilien zu verzeichnen: Weil Bestandswohnungen knapp und teuer sind, kaufen Investoren immer mehr Projektentwicklungen, also Wohnungen, die sich noch im Bau befinden. 29 Prozent aller Wohninvestments gingen in derartige Vorhaben. Laut Immobiliendienstleister CBRE sind 2017 insgesamt 4,1 Milliarden Euro in diesen Bereich geflossen – ein Viertel mehr als noch 2016.

Die Folge des hohen Andrangs am Immobilienmarkt: steigende Preise und sinkende Renditen. Tatsächlich werden im EY-Trendbarometer die hohen Immobilienpreise als größtes Hindernis für einen Kauf in diesem Jahr genannt. Fast alle Befragten stimmen der Aussage zu, dass der Wettbewerb um innerstädtische Entwicklungsgrundstücke zu überzogenen Kaufpreisen führt. Allein: Ihren Investmenthunger hat das bislang nicht gezügelt, und es sieht auch nicht danach aus, dass dies in diesem Jahr geschieht.

Gerade der Wohnimmobilienmarkt steht im Fokus der Öffentlichkeit. Die gestiegenen Wohnungspreise erzürnen Haussuchende und rufen die Politik auf den Plan: Laut Sondierungspapier von SPD und CDU/CSU sollen, sofern die Große Koalition zustande kommt, in der neuen Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Dazu sollen mehr Bauland ausgewiesen und Anreize zum Eigentumserwerb geschaffen werden.

In den Großstädten sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren schon derart gestiegen, dass die Bundesbank vor einem Korrekturpotenzial von 30 Prozent warnt. In manchen Städten wie Frankfurt oder München kostet Wohnraum heute doppelt so viel wie noch 2009. Die Schuld auf ausländische Investoren zu schieben scheint nach den Ergebnissen der EY-Analyse aber nicht angebracht. 75 Prozent der Immobilieninvestoren am Wohnungsmarkt seien Deutsche. Bei den Gewerbeimmobilien seien es hingegen nur 53 Prozent.

Auch in kleineren Städten wird Wohnen immer teurer
Die fünf günstigsten Städte: Plauen
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Wer im sächsischen Plauen leben möchte, der muss für eine deutsche mittelgroße Stadt vergleichsweise wenig zahlen.

Görlitz
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Ganz anders ist der Trend im ebenfalls sächsischen Görlitz – hier ist der Kaufpreis für einen Quadratmeter rasant gestiegen. Während man 2012 im Durchschnitt noch 450 Euro für einen Quadratmeter aufwenden musste, sind es 2017 schon 580 Euro. Das macht einen Anstieg von 29 Prozent. Zwar gehört Görlitz noch zu den fünf günstigsten mittelgroßen Städten in Deutschland, doch wird das Wohnen in der Stadt mit den Jahren immer teurer.

Die fünf günstigsten Städte: Gera
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Der weihnachtliche „Märchenmarkt“ in Gera zieht jedes Jahr Besucher aus ganz Deutschland an.

Zwickau
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Zu den fünf günstigsten Mittelstädten Deutschlands zählt wieder eine Stadt an der Grenze von Sachsen und Thüringen: Zwickau. Hier lässt es sich noch zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von 750 Euro pro Quadratmeter wohnen. In den kommenden Jahren mag sich das vielleicht ändern: Seit 2012 ist der Kaufpreis pro Quadratmeter in Zwickau nämlich um 25 Prozent gestiegen. Noch gehört Zwickau aber zu den fünf günstigsten kleineren Städten Deutschlands.

Goslar
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Einen ähnlichen Anstieg des Quadratmeterpreises hat es auch in Goslar gegeben. Seit 2012 hat sich der Kaufpreis für einen Quadratmeter im Durchschnitt um 28 Prozent erhöht: 770 Euro kostete der durchschnittliche Quadratmeter im Jahr 2017 in Goslar und gehört somit noch zu den fünf günstigsten Städten seiner Größenklasse. Während seine Vorgänger ausschließlich im östlichen Teil Deutschlands liegen, fällt Goslar mit seiner Lage in Niedersachsen aus der Reihe.

Die fünf teuersten Städte: Bad Homburg
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Die fünf teuersten mittelgroßen Städte Deutschlands liegen fast ausschließlich in der südlichen Hälfte des Landes.

Die fünf teuersten Städte: Landshut
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Winteridylle im niederbayerischen Landshut.

Dass immer mehr Projektentwicklungen auf den Einkaufszetteln der Investoren landen, zeigt, dass Investoren bereit sind, so manches in Kauf zu nehmen, um „ans Produkt zu kommen“, wie es die Branche im Jargon gern salopp formuliert. „Wir erkennen, dass heute auch sehr konservative Investoren bereit sind, höhere Risiken einzugehen. Vor fünf Jahren war das in diesem Maße noch nicht so“, erklärt einer der Studienautoren, Paul von Drygalski. Sein Kollege Schulz-Wulkow aber betont, dass seiner Meinung nach das Risiko am Markt damit aber nicht steige, sondern sogar sinke. Schließlich fänden junge Projekte schon früh einen langfristigen Investor.

Zu denen zählen teils bewusst, teils unbewusst auch Millionen Deutsche. Denn hinter den Käufern stecken in der Mehrzahl der Fälle offene Spezialfonds: „Die Fonds nutzen Kapital von langfristig orientierten Anlegern aus dem Bereich der Versorgungs- und Pensionskassen, um als Käufer von Projektentwicklungen aufzutreten“, beschreibt Helge Scheunemann, Leiter der Analyseabteilung des Immobiliendienstleisters JLL in Deutschland, die Käufergruppe. Auch kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften seien als Käufer nicht zu unterschätzen.

Die Aktivität am Immobilienmarkt hänge „massiv“ von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab, sagt Schulz-Wulkow. Da seitens der EZB aber noch nicht mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, wird der Druck am Immobilienmarkt wohl auch in diesem Jahr nicht abnehmen. In der Konsequenz werden die Preise weiter steigen, die Renditen weiter sinken. Dass die Politik daran etwas ändern kann, glaubt nur jeder siebte Befragte. Die Profis sehen gerade bei Büros und Wohnungen noch Preispotenzial nach oben. Da mag selbst die EY-Einschätzung, dass die Preissteigerung in den Metropolen in diesem Jahr vielleicht noch im einstelligen Prozentbereich liegen wird, Wohnungssuchende alles andere als trösten.

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