Investoren gehen in Deckung
In Hamburg bricht der Immobilien-Investmentmarkt ein

"Der Standort Hamburg ist der wichtigste deutsche Globalisierungsgewinner", sagt Wilfried Räther, Geschäftsführer der auf Immobilien spezialisierten Beratungsfirma Angermann. Er meint damit den wirtschaftlichen Aufschwung, den die Logistikdrehscheibe Hamburg vor allem ihrem Hafen verdankt. Dabei sehen die Zahlen für das erste Halbjahr 2008 eher trübe aus.

HAMBURG. "Die US-Subprime Krise ist zwar auch an der Elbe zu spüren, aber selbst verglichen mit dem Boom der Jahre 2006 und 2007 befindet sich das erste Halbjahr 2008 durchaus im grünen Bereich." Dennoch muss auch Räther einräumen, das der Investmentmarkt sein Gleichgewicht noch nicht wiedergefunden habe. Opportunistisch ausgerichtet Investoren seien vom Markt verschwunden, die Kreditkrise habe einige von ihnen kräftig ins Wanken gebracht. Da das Geschäft mit der Vermietung von Bürofläche in der Hansestadt aber weiter sehr gut laufe, zeigt er sich überzeugt, dass Hamburg auch weiterhin zu den besten Investmentmärkten des Landes zählen wird.

Vorerst allerdings sehen die Zahlen trübe aus: Das Transaktionsvolumen brach gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres um 60 Prozent ein. Nach Angaben des Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL) wurden gewerbliche Objekte im Wert von 865 Mill. Euro veräußert. Im Rekordjahr 2007, als viele große Portfolien verkauft wurden, summierten sich die Verkäufe auf 2,63 Mrd. Euro.

Das Maklerunternehmen Atisreal ermittelte ein Volumen von einer Milliarde Euro im ersten Halbjahr. Damit liegt Hamburg hinter Berlin (1,6 Mrd.) trotzdem auf Platz zwei. "Dies ist eher eine Normalisierung des im vergangenen Jahr überhitzten Marktes", interpretiert Jürgen Kühl, Vorstandsmitglied der Immobilienbank HSH Real Estate, die Zahlen. "Im dritten und vierten Quartal dieses Jahres dürfte sich einiges tun", wagt JLL-Investmentexperte Markus Berning eine Prognose und zeigt sich dennoch enttäuscht darüber, dass die kapitalstarken Investoren so zurückhaltend seien: "Keiner geht aus der Deckung und zahlt einen - vermeintlich falschen - Preis." Im traditionellen Jahresendgeschäft, so seine Erwartung, würden die Käufer dann selbst die Preise wieder in die Höhe treiben. "Schließlich ist die Nachfrage nach Objekten in 1A-Lagen weiter groß."

Jürgen Kühl beobachtet vor allem eine Veränderung in der Investorenstruktur: "Der Markt wird jetzt stärker von eigenkapitalstarken Käufern dominiert", sagt der Banker, auch eine Folge der Subprime-Krise, deren tatsächliche Verluste die Branche erst in einigen Jahren werde beziffern können, befürchtet Kühl. Während in den vergangenen Jahren gewerbliche Immobilien überwiegend von ausländischen Investoren erworben wurden, liegt der Anteil deutscher Käufer inzwischen wieder bei mehr als 60 Prozent, erläutert Kühl. Da die Wirtschaftsprognosen für die Elbmetropole durchweg gut seien, erwartet Kühl weiterhin großes Interesse aus dem Ausland.

Dabei entwickelten sich gerade dezentrale Lagen gut: Insbesondere der Stadtteil Ottensen werde durch das von Pirelli Real Estate entwickelte Geschäftshaus Ottensen zwischen dem Bahnhof Altona und dem Einkaufszentrum Mercado einen deutlichen Aufschwung erleben. Im Vergleich zu anderen Städten hat Hamburg viele Shoppingcenter, die jetzt revitalisiert werden. So wird zum Beispiel das Einkaufszentrum Hamburger Straße für 200 Mill. Euro renoviert, Geldgeber ist die HSH Nordbank. Hier besteht eine Konkurrenzsituation zur City - "und das belebt das Geschäft", bemerkt Jürgen Kühl.

Auch Alan Cadmus, Vorstandssprecher der auf Bürohäuser spezialisierten Firma Polis Immobilien in Berlin, sieht in dem deutlichen Rückgang von Paketverkäufen nicht nur in Hamburg eine gesunde Normalisierung des Marktes. "Derzeit werden bundesweit die Objekte wieder einzeln verkauft und bewertet, was auch zu begrüßen ist", sagt Cadmus. Die im vergangenen Jahr gehandelten Milliardenpakete seien zudem nicht unproblematisch, "da auch viele zweit- und drittklassige Häuser dabei waren." Tatsächlich stehen auf den Listen der Hamburger Makler heute primär Einzelobjekte. "Davon können wir Käufer nur profitieren", urteilt Cadmus.

Wer kauft was

In Hamburg wurden weniger Immobilienpakete verkauft, ihr Anteil schrumpfte von gut 75 Prozent (2007) auf 29 Prozent. Gefragt sind vor allem Einzelhandelsimmobilien sowie kleinere Geschäftshäuser. Mit der veränderten Marktsituation wandelte sich auch die Käuferstruktur: Die Rolle der Private Equity Fonds haben Immobiliengesellschaften, Spezialfonds und geschlossene Fonds übernommen. Immobilien AGs steigerten ihren Anteil von 17 auf 26 Prozent.



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