Investoren in Kauflaune
Markt mit zwei Gesichtern

Deutschlands Unternehmen benötigen zusätzliche Büroflächen, doch Entscheidungen schieben sie auf die lange Bank. Das Vermietungsgeschäft verläuft in den großen Städten schleppend, der Handel mit Gewerbeobjekten jedoch boomt.

HB DUISBURG. Der Patient "deutsche Wirtschaft" kommt langsam wieder auf die Beine: Industrie, Bau und Handel verzeichnen eine bessere Auftragslage, die Arbeitslosenquote ging bis zum Sommer leicht zurück. Auch das Konsumklima hellt sich allmählich auf. Gute Rahmenbedingungen für die Vermietungsmärkte - sollte man meinen. Weit gefehlt.

Zwar meldeten die großen Maklerunternehmen zur Jahresmitte unisono, dass die Nachfrage noch Büroflächen bundesweit gestiegen sei. Trotzdem fiel das Ergebnis überraschend schwach aus. Grund: Vor allem Großnutzer halten sich mit Ansiedlungsentscheidungen zurück. "Größere Vertragsabschlüsse stehen in allen Märkten in der Warteschleife", sagt Helge Scheunemann, Leiter Research beim internationalen Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL). Den gleichen Eindruck hat auch Hanns-Joachim Fredrich, Geschäftsführer von DTZ in Berlin: "Die Unternehmen schieben Entscheidungen auf die lange Bank."

Laut JLL wurden zwischen Januar und Juni in Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf und Frankfurt am Main 980 000 Quadratmeter (qm) Büroflächen neu vermietet, 16 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2005. Da sich die Neubautätigkeit insgesamt in Grenzen hält, weitet sich zumindest der Leerstand nicht weiter aus. Die Quote reicht von Hamburg mit einem Anteil ungenutzter Flächen von 7,9 Prozent und Frankfurt am Main mit immer noch stattlichen 18,4 Prozent.

Während das Vermietungsgeschäft insgesamt in eher ruhigen Bahnen läuft, geht es auf den deutschen Investmentmärkten hoch her: "Hier jagt eine Rekordinvestition die nächste. Im Moment lässt sich so gut wie alles verkaufen", berichtet Marc Kleinpeter, Geschäftsführer der Colliers Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH in Düsseldorf. Vor allem institutionelle Anleger nutzten die Gunst der Stunde, um ihre Portfolios zu bereinigen, unter anderem die große Publikumsfonds. Einige von ihnen haben inzwischen ganze Pakete mit heimischen Objekten erfolgreich auf den Markt geworfen. Die Deka veräußerte ihr so genanntes "Herkules-Paket" für 1,1 Mrd. Euro an den Finanzinvestor Oaktree. Die DB Real Estate erhielt allein 500 Mill. Euro für ein Paket aus vier Immobilien in München, Düsseldorf und Frankfurt am Main. Käufer war SITQ, eine Tochter des kanadischen Pensionsfonds Caisse de dépôt et placement du Québec (CDP). Die gleiche Summe spielte der Verkauf von sechs Büroobjekten an die britische Investmentgesellschaft Eurocastle ein.

Dass vor allem ausländische Investoren den deutschen Markt so gut einschätzen, hat neben den günstigen Finanzierungsmöglichkeiten einen weiteren Grund: Sie trauen ihm mehr zu als heimische Akteure. Eine Prognose der HSH Nordbank gibt ihnen Recht. Demnach ist das Vermietungsrisiko für deutsche Büroimmobilien innerhalb des vergangenen Jahres spürbar zurückgegangen. "Zwar rangieren die deutschen Bürohochburgen derzeit immer noch in einer höheren Risikolage als die europäischen oder amerikanischen Bürometropolen", sagt Bernhard Visker, Leiter des Immobiliengeschäfts der HSH Nordbank. Bis 2009 könnten die deutschen Städte jedoch in den Bereich der mittleren Risikoklasse vorstoßen.

Vorreiter für diesen Trend scheinen nach Recherchen des Immobilienberaters Atisreal deutsche Provinzstädte zu sein. Während die großen Metropolen ihren guten Vorjahresergebnissen mit langer Zunge hinterher hecheln, begeben sich B-Standorte wie Leipzig, Essen Dortmund oder Köln offenbar direkt auf die Überholspur. In Leipzig unterschrieben die Unternehmen nach Informationen des Maklerunternehmens Atisreal im ersten Halbjahr 56 000 qm Fläche an, 33 Prozent mehr als im Vorjahr. Essen übertraf das schwache 2005er-Ergebnis um 95 Prozent. Bis Juni gingen hier 43 000 qm Bürofläche vom Markt. Aus Dortmund meldet Atisreal ein Plus von 19 Prozent bei einer Vermietungsleistung von 25 000 qm und aus Köln eine Verbesserung um21 Prozent bei 116 000 angemieteten Büroquadratmetern.

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