Investoren sind misstrauisch
Immo-AGs zeigen virtuelle Gewinne

Steigende Gewinne, fallende Kurse. So knapp lässt sich die Situation der börsennotierten deutschen Wohnungsgesellschaften beschreiben. Die Investoren sind misstrauisch und steigen aus – nicht erst, seit die Subprime-Krise nach Deutschland schwappte.

DÜSSELDORF. Während sich die Gewinne nach Steuern im Neun-Monats-Vergleich vervielfacht haben wie bei Gagfah und Colonia Real Estate (CRE), haben die Aktien seit Jahresbeginn bis zu drei Vierteln ihres Werts eingebüßt, so die der Patrizia. Investoren sind misstrauisch und steigen aus.

Den Gewinn durch Höherbewertung in einer Zeit zu steigern, in der die Wohnungspreise stagnieren, wenn nicht gar fallen, wirkt nicht vertrauensbildend. Die Art, wie diese Höherbewertungen zustande kommen, ist es auch nicht. Wie sie ihre Liegenschaften bewerten, bleibt den nach IFRS und International Accounting Standards (IAS) bilanzierenden Immo-AGs nämlich weitgehend selbst überlassen. Sie können selbst bewerten – wie die Gagfah – oder Externe engagieren. Alle fünf Gesellschaften haben sich entschlossen, ihre „als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ zum „fair value“, einem errechneten Marktwert, zu bilanzieren. Das sind vor allem die Gebäude, die sie nicht selbst nutzen. Wird zum Marktwert bilanziert, verändern Wertänderungen zwangsläufig den Gewinn.

Die Bilanzierung nach IFRS könne zu „virtuellen Gewinnen“ führen, sagt Claudia Kellert, bei Patrizia für Investor Relations (IR) verantwortlich. „Virtuell“ deshalb, weil der aus Aufwertungen resultierende Gewinn nur auf dem Papier steht und nicht als Dividende ausgezahlt werden kann. Patrizias „virtueller Gewinn“ im dritten Quartal resultiert daraus, dass der Gutachter einer Patrizia-Objekte finanzierenden Bank einen Teil des Portfolios höher bewertete. Gemäß IFRS-Bilanzierungsmethode „musste“ Patrizia nach eigener Auffassung die Wertzuschreibung vornehmen. Musste Patrizia dies wirklich oder lieferte dieses Gutachten eine willkommene Vorlage für erwünschte Ergebniskosmetik?

Franz Klinger, als Wirtschaftsprüfer (WP) und Partner bei der WP-Gesellschaft Deloitte & Touche auf die IFRS-Bilanzierung von Immobilienunternehmen spezialisiert, sagt: „Es gibt in den IAS keine Vorgaben, dass Bewertungen eines von der Bank beauftragten Externen zu übernehmen sind. Allerdings kann es die beste beziehungsweise genaueste Variante sein.“ Patrizia sieht den Wertzuwachs nicht einmal als Vorteil. Er provoziert Diskussionen. IR-Managerin Kellert hält es mit dem Spruch: „Nur Bares ist Wahres.“

Bares gibt es aber erst, wenn Immobilien verkauft werden. Wer als Wohnungshändler – CRE, Patrizia und Vivacon – allzu forsch hochschreibt, büßt später womöglich mit geringeren Veräußerungsgewinnen. Stefan Leibold, Manager des Immobilienaktienfonds des Bankhauses Ellwanger & Geiger hat Zweifel, ob Aufwertungen noch gerechtfertigt sind. „Die Bewerter hinken der aktuellen Marktentwicklung hinterher“, beschreibt Stefan Goronczy, Immobilienaktienanalyst der HSH Nordbank.

Die Begründungen der Unternehmen für Höherbewertungen lauten ähnlich: Deutsche Wohnungsmieten sind im internationalen Vergleich gering. Der Rückstand wird aufgeholt, weil die Konjunktur anzieht, die Zahl der Beschäftigten steigt – kurzum, die Menschen mehr Geld für höhere Mieten in den Taschen haben werden. Zinst man die erwarteten steigenden Mieten auf den Gegenwartswert ab, kommen automatisch höhere Wohnungswerte heraus.

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