Investoren treiben dank billiger Kredite die Preise hoch
Immobilienrenditen in New York sinken

Manhattan verlor am 11. September 2001 ein Wahrzeichen – die Türme des World Trade Center (WTC). Doch die Lücke, die die Terrorattacke in das Büroangebot riss, wird wieder gefüllt. Derzeit entstehen vor allem in Midtown, dem ökonomischen Zentrum New Yorks, neue Hochhäuser.

HB NEW YORK.Freie Flächen sind nach wie vor knapp. „Das treibt die Preise für bestehende Bauten nach oben“, sagt Axel Stawski, Teilhaber der US-Gesellschaft Kipp-Stawski, die in Manhattan mehrere Bürohäuser gebaut hat und diese nun vermietet. Zwar führten das WTC-Attentat und Massenentlassungen großer US-Geldhäuser zu sinkenden Büromieten und steigenden Leerständen in New York. Doch inzwischen stabilisiert sich der Markt. Der Immobiliendienstleister Trammell Crow beobachtet einen Rückgang des Leerstands in Bürogebäuden. Betrug die Quote im zweiten Quartal 2004 noch 12,8 Prozent, so ging sie im dritten Quartal auf 12,6 Prozent zurück. Die Daten des internationalen Immobilienberaters Cushman & Wakefield bestätigen den Trend. Die Jahresspitzenmieten bewegen sich zwischen 40 und 41 Dollar pro Quadratfuß.

Währenddessen treibt die hohe Nachfrage der Investoren die Preise hoch, so dass die mit Bürohäusern erzielbaren Renditen sinken. „Ich habe den Eindruck, dass viele Investoren niedrigere Renditen akzeptieren“, sagt Stawski und siedelt diese „bei fünfeinhalb oder sechs Prozent“ an.

„Der Geldstrom in diese Branche scheint unerschöpflich“, sagt Ric Clark, Chef des US-Immobilienbetreibers Brookfield Properties. Ein wichtiger Grund sind die niedrigen Zinsen. Auf der Fremdkapitalseite rangeln die Banken inzwischen um Kredite an Immobilieninvestoren. Die Ratingagentur Moody’s meldet, dass der Fremdkapitalanteil an Gebäudefinanzierungen im dritten Quartal auf einem Allzeithoch verharrte. „Das Verhältnis von Krediten zum Gebäudewert blieb auf dem Rekordniveau von 94 Prozent“, sagt Moody’s-Analyst Tad Philipp. Er betrachtet dies mit Sorge. Denn es ist bekannt, dass viele Investoren über ein zu dünnes Eigenkapitalpolster verfügen, um unerwartete Mietausfälle abfedern zu können. Ende der 80er Jahre vergaben die Banken schon einmal freigiebig Immobilienkredite und feuerten damit einen Preisboom an. Doch mit der Rezession Anfang der 90er Jahre stürzten die Preise ab, und Bankdarlehen platzten.

Angesichts der hohen Preise denken manche Profis eher über das Verkaufen als das Kaufen nach. „Wir haben zuletzt auch mal Gewinne mitgenommen“, bestätigt Albert Behler, Leiter der Paramount Group. Sein Unternehmen hat mit Geldern der Hamburger Milliardärsfamilie Otto und seit kurzem mit einem eigenen Immobilienfonds mehr als 920 000 Quadratmeter Bürofläche in New Yorker erworben. Im Sommer verkaufte Paramount das Manhattaner Hochhaus in 108 Maiden Lane für 355 Mill. Dollar.

Paramount versucht die Renditen hochzuhalten, indem renovierungsbedürftige Objekte und/oder solche mit hohem Leerstand gekauft werden. „Dort können wir eher einen Mehrwert schaffen“, sagt Behler. Entwickler Stawski zieht den Neubau der Bestandsentwicklung vor.

Doch allmählich werden auch die Käufer vorsichtiger. Brookfield-Properties-Chef Clark verhält sich wie viele deutsche US-Investoren. Er wartet ab (s. nebenstehenden Artikel). „Es ist schwierig geworden, größere Objekte zu akzeptablen Preisen zu finden“, sagte Clark, der mehrerer Hochhäuser im südlichen Manhattan (Downtown), unmittelbar neben dem einstigen World Trade Center, verwaltet.

In Downtown ist die Erholung noch weniger spürbar. Viele Banken haben sich aus dem traditionellen Financial District im Süden Manhattans Richtung Midtown zurückgezogen. Die Leerstände in Downtown sind höher, die Mieten niedriger. Aber auf dem riesigen Areal der einstigen WTC-Türme entsteht derzeit der Freedom Tower, der bei Fertigstellung das größte Gebäude der Welt sein wird. Rund um das künftige Wahrzeichen von Downtown will der Entwickler Larry Silverstein bis zum Jahr 2011 weitere Millionen von Quadratfuß an Büroraum bauen. Das 35 Stockwerke hohe Gebäude WTC 7 steht bereits im Rohbau.

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