Japan
Atemholen in Fernost

Irgendwann endet auch der tiefste Fall: 16 Jahre, nachdem die Spekulationsblase am japanischen Immobilienmarkt mit einem lauten Knall platzte, scheint die Krise zumindest vorübergehend überwunden.

HB DÜSSELDORF. Gab es 2005 erste Anzeichen für eine Stabilisierung, verzeichneten im vergangenen Jahr Gebäude und Grundstücke im Land der aufgehenden Sonne erstmals wieder nennenswerte Wertsteigerungen. Im Zentrum Tokios stiegen die Grundstückspreise 2006 nach einer Studie des Bauministeriums im Schnitt um 7,4 Prozent. In den übrigen Regionen des Landes betrugen die Wertzuwächse zwischen 1,2 und zwei Prozent. „Investoren haben wieder Interesse an Immobilien“, erklärt Yuzo Nagano, Analyst von Colliers International, die steigenden Preise.

Dass Betongold in Japan wieder ein wenig glänzt, liegt am steigenden Wirtschaftswachstum – und den geringen Mitteln, die in den vergangenen 15 Jahren in den Immobilienmarkt geflossen sind. Weil es kaum Neubauten gab, konnte die gestiegene Nachfrage nach Büroflächen in 2006 kaum befriedigt werden. Nach einer Studie von CB Richard Ellis (CBRE) fiel die offizielle Leerstandsquote bei Kategorie-A-Bürotürmen von 2,4 Prozent Ende 2005 auf nur noch 1,5 Prozent. Gleichzeitig stiegen die Mieten um 19,2 Prozent.

Allerdings scheint die augenblickliche Enge spekulationsgetrieben: „Einige große Vermieter bringen leer stehende Flächen derzeit nicht an den Markt, weil sie auf weitere Mietpreissteigerungen hoffen“, schreiben die CBRE-Experten. In welchem Umfang Flächen tatsächlich unvermietet sind, ist deshalb schwer zu definieren. Colliers-Analyst Nagano schätzt die Quote im Zentrum Tokios auf drei Prozent, in den übrigen Vierteln auf vier Prozent. In Osaka sind nach seinen Berechnungen sechs Prozent aller Flächen unvermietet, in Kobe sogar 14 Prozent.

Die tatsächlichen Zahlen dürften dabei noch höher ausfallen. Denn zahlreiche Objekte, die vor 1985 errichtet wurden, werden in den Statistiken nicht mehr berücksichtigt – schlichtweg, weil sie nicht mehr den Anforderungen der Zeit genügen. Bis zu 20 Prozent der mehr als 20 Jahre alten Gebäude, vermutet Nagano, sind derzeit unvermietet. Dass Japans Büromarkt nicht so gut dasteht, wie es auf den ersten Blick scheint, zeigt sich auch darin, dass die Zeit der Incentives noch nicht vorüber ist. Nach der CBRE-Studie gewähren jene Eigentümer, die derzeit ihre Flächen anbieten, Mietern weiterhin zumindest einen mietfreien Monat.

Die Frage ist auch, ob die in 2006 erzielten Wertzuwächse von Dauer sein werden. Denn gemessen an anderen Märkten sind japanische Immobilien immer noch sehr teuer. Weil die japanische Notenbank über Jahre hinweg eine Null-Prozent-Zinsstrategie gefahren hat, genügte bereits der Preisanstieg des vergangenen Jahres, um die Nettoanfangsrenditen wieder stark zu drücken. In Tokio betragen sie nach Colliers-Berechnungen drei bis 3,5 Prozent, in den übrigen Großstädten 3,5 bis vier Prozent. Für japanische Investoren rechnet sich derzeit auf diesem Preisniveau dennoch ein Kauf. Der Leitzins beträgt aktuell minimale 0,25 Prozent.

Ausländische Investoren hingegen nutzen zunehmend die Wertzuwächse, um Kasse zu machen. So verkaufte Morgan Stanley das im März 2001 für 40 Mrd. Yen erworbene Ebisu Prime Square Building in Tokio inzwischen für 65 Mrd. Yen. Vom Preisanstieg könnten auch einige deutsche offene Immobilienfonds profitieren, die in den vergangenen Jahren einige kleinere Investments in Japan getätigt haben. Der Deka-Immobilien Global-Fonds des gleichnamigen Sparkassenanbieters hat laut jüngstem Rechenschaftsbericht immerhin 4,3 Prozent seines Immobilienvermögens in Nippon investiert. Beim Grundbesitz-Global der Deutschen Bank Real Estate sind es 2,2 Prozent.

Colliers-Analyst Nagano erwartet, dass bereits Ende dieses Jahres die Leerstandsraten in Japans Großstädten wieder steigen könnten. Denn inzwischen rotieren von Tokio bis Osaka wieder die Baukräne, werden neue Gebäude in die Höhe gezogen oder veraltete Bestandsobjekte modernisiert. Nagano: „Spätestens 2011 dürfte das Angebot die Nachfrage wieder deutlich übersteigen.“

Hinzu kommt ein weiterer Punkt: In keinem anderen Land ist die demographische Entwicklung so weit fortgeschritten wie in Japan. Weil die Geburtenzahlen seit Jahren fallen, altert die Bevölkerung rapide. Nach einer Hochrechnung des japanischen Innenministeriums wird die Zahl der Bürobeschäftigten bis 2010 um fünf Prozent auf 3,8 Mill. zurückgehen, weil die Generation der Babyboomer sich in das Rentnerdasein verabschiedet. Yoshihiro Inuma, Analyst bei Jones Lang Lasalle (JLL): „Von diesem Jahr an werden jährlich 61 000 Babyboomer das Rentenalter erreichen.“

Allein in Tokio leben derzeit 620 000 Angehörige der letzten geburtenstarken Generation. „Etwa 185 000 von ihnen sind Bürobeschäftigte“, weiß Inuma. Sein Makler-Optimismus hat ihn trotz dieser Zahlen nicht verlassen. Zwar werde die Leerstandsrate steigen – jedoch nicht in großem Umfang. Worauf Inuma seine Hoffnung stützt, ist der Personalbedarf der japanischen Wirtschaft: Um genügend Arbeitskräfte zu haben, werde die Regierung entweder das Renteneintrittsalter erhöhen – oder die Unternehmen in immer größerem Umfang auch Menschen beschäftigen, die älter als 65 Jahre sind.


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