Käufer bleiben weg
Immobilienmarkt an der Themse steht unter Schock

Die Finanzkrise beutelt derzeit London besonders – und damit auch den Immobilienmarkt der Stadt. Doch erste Schnäppchenjäger wagen sich bereits aus der Deckung.

DÜSSELDORF. „London leidet wegen der hohen Dichte an Banken besonders stark unter der Finanzkrise. Arbeitsplätze werden abgebaut, weniger Bürofläche benötigt“, sagt Peter Axmann, Leiter Unternehmensbereich Immobilienkunden der HSH Nordbank. Das Transaktionsvolumen sei im ersten Halbjahr 2008 um über 40 Prozent gesunken. Die Investitionsrisiken hätten sich weiter erhöht. Also habe man Central London im halbjährlich publizierten „Immobilien-Risikotrend“ mit „mittel“ geratet. Damit liegt die Themsemetropole zum ersten Mal über dem gesamteuropäischen Risikoniveau. „Bis 2010 könnten die Preise in London um weitere 20 Prozent fallen“, so die HSH-Analyse.

Tatsächlich scheint sich eine explosive Mischung am Themsemarkt zusammen zu brauen. Und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Sollten noch mehr Banken in den Kreditkrisenstrudel geraten, werden wohl noch weitere Managerstühle in London frei. Schon im ersten Halbjahr 2008 ist die Flächennachfrage laut Jones Lang Lasalle (JLL) drastisch gesunken. Lediglich 167 225 Quadratmeter (qm) Büroflächen fanden bis Ende Juni neue Nutzer. Das waren 35 Prozent weniger als im Schnitt der vergangenen Jahre. Problematisch: die Neubaupipeline ist prall gefüllt.

JLL schätzt, dass etwa 930 000 qm Flächen spekulativ in der Entwicklung sind, deutlich mehr als vor dem letzten großen Immobilienmarktcrash in den späten 80er Jahren. "Aber die Wirtschaft ist insgesamt gesünder als in den früheren Krisen", heißt es im JLL-Halbjahresbericht. Schön reden lasse sich die Entwicklung aber nicht, sagt Robert Orr, Direktor der International Capital Group bei JLL in London. Der Markt habe sich rasant gewandelt. "In den vergangenen 18 Monaten sanken die Kaufpreise im Premiumsegment im Schnitt um 25 Prozent. Die Renditen für Top-Immobilien in der Londoner City stiegen um 125 Basispunkte. Im Westend lagen sie vor der Subprime-Krise bei 3,75 Prozent, jetzt bei 4,5 Prozent. Sehr gute Objekte werden aktuell für annähernd sechs Prozent gehandelt", berichtet Orr.

Ärgern wird sich also vor allem, wer zur Hochpreisphase 2006 und 2007 in London eingekauft hat und das gleiche nun für einen Bruchteil bekommen kann und zudem fürchten muss, seine Mieter zu verlieren. Doch des einen Leid ist bekanntlich des anderen Freud, und so machen sich antizyklisch agierende Investoren gerade jetzt auf den Weg ins Vereinigte Königreich. "Zwar sehen wir, dass viele Investoren verunsichert sind und London meiden. Aus unserer Sicht bietet der Londoner Immobilienmarkt aber große Chancen", sagt Ralph Petersdorff, Fondsmanager bei Hansaimmobilia, einem offenen Fonds des Initiators Hansainvest.

Bereits im März investierte der Fonds 136 Mill. Pfund (171 Mill. Euro) in den Erwerb des Bürokomplexes "One London Wall". Das 18 992 qm große Gebäude liegt in der Londoner City und wurde 2003 nach den Entwürfen des bekannten Architekten Norman Foster fertig gestellt. "Wir planen weitere Ankäufe in naher Zukunft", unterstreicht Petersdorff, der die langen Mietvertragslaufzeiten als einen großen Pluspunktdes Londoner Marktes nennt. Aber auch die aktuell die hohe Mietrendite von deutlich über fünf Prozent, der historisch schwache Kurs des Pfund Sterling und die Verteuerung von Bauland im Zuge der Vorbereitung auf Olympia 2012 sieht er als Argumente an, jetzt in den Markt einzusteigen.

Zu den Schnäppchenjägern gehört auch Deka Immobilien. Im April dieses Jahres hat der zur Sparkassengruppe gehörende Fondsanbieter nach dreijähriger Abstinenz erstmals in London zugeschlagen. Für ihren offenen Fonds Deka-Immobilien Global erwarben die Frankfurter den Bürokomplex "50 Finsbury Square" für 113 Mill. Pfund (142 Mill. Euro). Im Juni erfolgte ein Ankauf für den Fonds Deka-Immobilien Europa. Diesmal sicherte sich Deka Immobilien für rund 80 Mill. Pfund (100 Mill. Euro) das Büro- und Geschäftshaus "Old Jewry", das in diesem Jahr fertig gestellt wurde.

"Auf dem aktuell erreichten Preisniveau sehen wir wieder interessante Möglichkeiten für Investments in erstklassige Objekte im transparentesten und liquidesten Immobilienmarkt Europas", erklärt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Deka Bank. Seit 2004 hätten die offenen Immobilienfonds des Deka-Bank-Konzerns ihr Engagement in London schrittweise reduziert. Damals hätte das Portfolio aller Fonds im Vereinigten Königreich 23 Objekte im Gesamtwert von knapp zwei Mrd. Pfund umfasst. "Zwischen Anfang 2005 und Ende 2006 haben wir 15 Immobilien zum Nettoverkaufspreis von rund 1,5 Mrd. Pfund mit Gewinn veräußert", sagt Danne.

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