Kapital
Wohnungsprivatisierung läuft weiter

Der Verkauf von deutschen Wohnimmobilien-Pakete hält an. Die Veräußerung der Wohnungsbaugesellschaft Dresden (Woba Dresden) an den US-Finanzinvestor Fortress scheint für andere kommunale Gesellschaften ein Signal gewesen, mit ihren Beständen an den Markt zu gehen.

BERLIN. Ein Ende der Verkäufe deutscher Wohnimmobilien-Pakete ist nicht abzusehen. Die Veräußerung der Wohnungsbaugesellschaft Dresden (Woba Dresden) an den US-Finanzinvestor Fortress sei für andere kommunale Gesellschaften ein Signal gewesen, mit ihren Beständen an den Markt zu gehen, berichtete Klaus Schmitt, Vorstand der in der Privatisierung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien tätigen Patrizia Immobilien AG, am Mittwoch auf der 13. Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft in Berlin. Banker würden immer öfter von Kämmerern auf Wohnungsprivatisierungen angesprochen, berichtete er weiter.

Die Stadt Dresden hat sich durch den Verkauf der Woba Dresden mit ihren 48 000 Wohnungen für 1,75 Mrd. Euro komplett entschuldet. Die Notwendigkeit der Gemeinden, Schulden abzubauen und die Erkenntnis von Industrieunternehmen, dass sich der Verkauf von Werkswohnungen und die Konzentration auf das eigentliche Geschäftsfeld positiv auf das Ergebnis auswirken, treiben das Geschäft auf der Angebotsseite. Die Nachfrage wird angeheizt durch den enormen und weiterhin steigenden Anlagebedarf verschiedener Kapitalsammelstellen. Die Reihe der Investoren reicht von konservativ anlegenden Pensionsfonds bis zu so genannten opportunistische Fonds, die bereit sind, hohe Risiken einzugehen, wenn adäquate Renditen in Aussicht stehen. Letztere nutzen das aktuell noch niedrige Zinsniveau und betreiben ihr Geschäft mit geringem Eigenkapitaleinsatz.

Dafür, dass auf dem deutschen Wohnungsmarkt weiter ein großes Rad gedreht wird, sprechen auch die Vorhersagen von Paul Marcuse auf der Konferenz. Der Geschäftsführer der Axa Real Estate Investment Managers (Axa Reim) erwartet Jahr um Jahr steigende Transaktionsvolumen – auch weil etwa Petro-Dollars nach Anlagemöglichkeiten suchen. 2005 seien die grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen in Europa erstmals über die inländischen gestiegen, berichtete er. Ganz vorn dabei sei Deutschland mit einem Verhältnis von 66 zu 34 Prozent. Auf der Tagung wurde berichtet, dass zurzeit neben den angloamerikanischen Fonds Käufer aus Dänemark, Österreich und Israel auf dem deutschen Markt besonders aktiv.

Nach einer Umfrage der Investmentbank Morgan Stanley versprechen sich die Investoren in Deutschland von Wohngebäuden im Vergleich mit anderen Immobiliensegmenten in den nächsten drei Jahren die höchsten Renditen. Eine Einschätzung, an der die Preisentwicklung offensichtlich nicht rütteln kann. „Bei den großen Transaktionen steigen die Preise“, stellt Schmitt fest. Was auffällt: Beim Weiterverkauf wurden früher höhere Preise erzielt. Die Patrizia-Analysten haben für das Jahr 2005 im Bundesdurchschnitt Preise von 1 500 Euro je Quadratmeter (qm) ermittelt – 200 Euro/qm weniger als vor zehn Jahren.

Steigende Einstandspreise und Zinsen ließen Konferenzteilnehmer darüber grübeln, ob die Banken mit ihren Engagements bei hoch fremdfinanzierten Fonds nicht gerade die notleidenden Kredite der Zukunft, so genannte Non Performing Loans (NPL), einkaufen. Joachim Plesser, Vorstand des Immobilienfinanzierers Eurohypo, sieht dies undramatisch. Die Bedienung der Kredite sei auf die laufenden Mietzahlungen abgestellt, sagte er. Patrizia-Vorstand Schmitt nahm die Sorge mit Humor: „Wir sehen die hohen Preise gar nicht so ungern. Das gibt für uns zusätzliche Bewertungsaufträge für NPLs.“

Die Investoren wiederum setzen trotz steigender Kaufpreise auf weitere Wertsteigerungen. Dazu müssen die Mieten nach oben gehen. „Neue Vermieter werden die Mieterhöhungsmöglichkeiten ausschöpfen“, sagte Schmitt. Genau das befürchten um ihre Wiederwahl bangende Kommunalpolitiker wie Mieterverbände. Plesser verwies dagegen auf höhere Erträge durch effizientere Verwaltung der Bestände: Es gebe kommunale Wohnungsgesellschaften, bei denen der Verwaltungsaufwand 30 bis 40 Prozent der Miete verzehre, sagte er.

Die Privatisierer machen sich allerdings auch mehr und mehr Gedanken, wie sie aus den Investments wider aussteigen beziehungsweise ihre Paketkäufe refinanzieren können. Einerseits sehen sie nicht ein, warum Wohnimmobilien nicht in Form steuerbegünstigter Immobilienaktiengesellschaften, so genannter Reits, an die Börse gehen sollen. Andererseits fackeln die Gesellschaften auch ohne Reits nicht lange, wenn es darum geht, Kapital einzuwerben. Die auch im Privatisierungsgeschäft tätige Düsseldorfer Corpus Immobilien erwägt den Börsengang und Finanzinvestor Fortress will seine drei Wohnungsgesellschaften im nächsten Jahr an die Börse bringen.

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