Kapitalerhöhung
Immobilien-AGs zapfen Kapitalmarkt an

Am deutschen Immobilienmarkt bietet sich ein paradoxes Bild: Investoren sind bereit, den börsennotierten deutschen Wohn- und Gewerbegebäudeinvestoren unter die Arme zu greifen. Doch tliche Immobilienentwickler haben derzeit kein erhöhtes Interesse an einer Kapitalerhöhung.
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FRANKFURT. Die deutschen Immobilienaktiengesellschaften sind reif für Kapitalerhöhungen. Davon sind Analysten und Investmentbanken überzeugt. Sie fühlen sich bestätigt durch die erfolgreichen Kapitalerhöhungen der Deutschen Euroshop (DES) und der Deutsche Wohnen (Deuwo). Als nächster Kandidat wird die IVG gehandelt. Sie würde testen, ob einem Büroimmobilieninvestor gelingt, was die Vermieter von Einkaufszentren (DES) und Wohnblocks (Deuwo) vorexerziert haben. Doch die gestern auf der Investorenkonferenz "Initiative Immobilienaktie" in Frankfurt angesprochenen Vorstände der Immo-AGs reagieren zurückhaltend. Jedenfalls wollen sie die Aktionäre nicht zur Kasse bitten, um Schulden zu tilgen. Dabei wäre dies naheliegend, wie die Fremdkapitalquoten zeigen.

"Es wird eine Welle von Kapitalerhöhungen bei Immobilien-AGs geben, wenn der Aktienmarkt stabil bleibt", blickte Ulrich A. Graebner, Geschäftsführer der Investmentbank Leonardo & Co., in die Zukunft. "In den nächsten zwölf bis achtzehn Monaten werden die meisten Immobilienunternehmen Kapitalbedarf haben", bestätigte Unicredit-Analyst Andre Remke.

Ein zusätzlicher Impuls könnte von der künftigen schwarz-gelben Regierung kommen, wenn sie Wohnimmobilien-Investitionen für deutsche Reits freigibt, sagt Peter Barkow, der mit seiner Firma Barkow Consulting Investoren berät. Denn das Eigenkapital eines Reits, muss mindestens 45 Prozent des "unbeweglichen Vermögens", abdecken, eine Quote, die das Gros der Wohnimmobilien-AGs nicht erreicht. Deshalb wären Kapitalerhöhungen im Zuge einer Reit-Umwandlung erforderlich. Bei einem deutschen Reit (Real Estate Investment Trust) wird die Besteuerung von Unternehmen auf den Aktionär verlagert.

"Institutionelle Investoren haben Interesse, Kapitalerhöhungen von Immobiliengesellschaften zu zeichnen", sagt Barkow, was andere Teilnehmer der Konferenz bestätigen - etwa Stefan Goronczy, Immobilienaktienanalyst der HSH Nordbank: "Erfolgreiche Kapitalerhöhungen wie bei Deutsche Wohnen und Deutsche Euroshop sind ein Signal dafür, dass der Markt wieder aufnahmefähig wird."

Begünstigt würden Kapitalerhöhungen dadurch, dass die Kurse der Gesellschaften steigen und sich so den Nettovermögenswerten (Vermögen minus Schulden) je Aktie, abgekürzt NAV, annähern, sagte Jann K. Kaufmann, wie Graebener Geschäftsführer bei Leonardo & Co. Weil in den vergangen 18 Monaten die Aktienkurse bis zu 40 Prozent unter den NAVs lagen, lehnten die Vorstände der Immobilien-AGs Kapitalerhöhungen wegen zu geringer Erlöse ab.

Trotz "sprunghaft gestiegenen Investoreninteresses" will Ulrich Höller, Vorstandschef des Büroimmobilienentwicklers DIC Asset, von einer Kapitalerhöhung zum gegenwärtigen Zeitpunkt nichts wissen: "Ich sehe eine Kapitalerhöhung immer im Zusammenhang mit Wachstumspotenzial." Wachstum steht bei einem Entwickler zurzeit aber nicht auf der Agenda. Ebenso kategorisch schließt Rolf Elgeti, neuer Vorstandschef des Gewerbe- und Wohnimmobilienkonzerns TAG, eine Kapitalerhöhung zwecks Schuldentilgung aus. Optimisten in der Immobilienbranche rechnen damit, dass es 2010 bereits wieder aufwärts geht.

Stephan Rind, Chef der Wohnimmobilienfirma Colonia Real Estate, kann sich eine Kapitalerhöhung nur vorstellen, um eine gute Akquisition zu finanzieren. Von Akquisitionen ist beim Wohnimmobilienhändler Patrizia zurzeit aber keine Rede, weswegen dort niemand an eine Kapitalerhöhung denkt.

Kai Klose, Immobilienaktien-Experte der Berenberg Bank, sieht einen Wechsel der Motive. 2009 sei bei Kapitalmaßnahmen die Schuldentilgung im Fokus gewesen. 2010 sei es Wachstum. Vorreiter in Europa waren britische Gesellschaften, die ihre Portfolios bereinigten und zusätzlich das Kapital erhöhten.

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