Kaufen oder mieten?
Warum der Hauskauf vor den Toren der Stadt lohnt

In Deutschlands größten Städten sind die Mieten hoch, der Eigenheimkauf für viele unerschwinglich. Eine Studie zeigt, wie viel Hauskäufer außerhalb für das gleiche Geld bekommen und wo der Radius für Pendler endet.
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DüsseldorfDas Leben in einer Metropole wie München, Hamburg oder Berlin ist sicher cool, vielfältig, aufregend und voller Möglichkeiten. Die Wohnsituation in solch einer Großstadt ist jedoch oft überhaupt nicht cool: Zu hohe Mieten, zu kleine Wohnungen, selten Garten, wenig Natur, stattdessen Großstadtlärm und Abgase.

Kein Wunder also, dass Wohnlagen am Stadtrand, im Speckgürtel oder gleich weiter außerhalb für viele die einzige Alternative sind. „Es gibt einen ganz klaren Trend auf dem Wohnungsmarkt“, sagt Karl Lichtblau vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. „Die Haushalte mit kleinem bis mittlerem Einkommen ziehen raus, Haushalte mit höheren Einkommen wie Akademiker ziehen in die Städte. Es findet ein Bewohnerwechsel statt“, konstatiert der Geschäftsführer der IW Consult, einer Tochter des IW.

Diese Erkenntnis geht aus einer groß angelegten Immobilienmarktstudie im Auftrag der Sparda-Banken hervor, die IW Consult zusammen mit dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellt hat und der WirtschaftsWoche vorliegt. Und anders als viele andere hat die Studie „Wohnen in Deutschland 2017“ nicht nur Miet- und Immobilienpreise in den 402 Landkreisen und kreisfreien Städten miteinander verglichen, sondern auch viele Faktoren abgefragt, die unmittelbar verantwortlich dafür sind, ob sich Menschen in ihrem Zuhause auch wohlfühlen, warum sie sich für oder gegen einen Immobilienkauf entscheiden, wie viel sie dafür ausgeben und was sie dafür bekommen.

IW-Experte Lichtblau sieht im Wohnungsmarkt einen hervorragenden Indikator dafür, ob die Wirtschaft einer Region brummt oder eher lahmt. „Entscheidend für die Wohnsitzwahl ist der Arbeitsplatz. Die meisten Menschen wollen da wohnen, wo sie auch arbeiten. In den Ballungszentren in Süddeutschland, dem Rheinland, Hamburg und Berlin hat das bereits zu überhitzten Wohnungsmärkten geführt. Wir erwarten daher Wanderungsbewegungen in das Umland. Die Speckgürtel werden wachsen und dichter werden“, prognostiziert Lichtblau.

Kaufen ist fast überall besser als mieten

Die gute Nachricht: Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist der Studie zufolge meist vorteilhafter als mieten - sofern man es sich leisten kann. „Kaufen ist fast überall in Deutschland günstiger als mieten – und außerdem auch erschwinglich“, fast Lichtblau die Analyse der 402 Kreise und Städte Deutschlands zusammen. Zu diesem Ergebnis kamen die Studienautoren, indem sie die Mietkosten mit den Wohnnutzerkosten von Eigenheimbesitzern verglichen haben.

In die Wohnnutzerkosten flossen Quadratmeterpreise, Finanzierungskosten, entgangene Eigenkapitalgewinne, Nebenkosten des Kaufs, Wertentwicklung der Immobilie sowie Instandhaltungskosten ein. So berechnet liegt der Kostenvorteil durch einen Immobilienkauf in den Hochpreisregionen wie dem Großraum München unterhalb von 30 Prozent, erreicht aber an der Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns sogar mehr als 50 Prozent.

Andere Berechnungsmethoden wie etwa für den Immobilienatlas der WirtschaftsWoche kommen jedoch zu dem Ergebnis, dass sich insbesondere in den Großstädten der Hauskauf nur noch in bestimmten Stadtvierteln und Vororten lohnt.

Im deutschlandweiten Durchschnitt liegt der Vorteil bei 41,1 Prozent. Besonders große Vorteile bietet der Immobilienkauf im Landkreis Wittenberg (67 Prozent), gefolgt von Saale-Orla-Kreis, Kreis Bernkastel-Wittlich und den Kreisen Altenburger Land, Mansfeld-Südharz, Landkreis Rostock, Sankt Wendel und dem Eifelkreis Bitburg-Prüm. Bei den Mittelstädten (100.000 bis 600.000 Einwohner) liegen Rostock (58 Prozent), Trier (56,9 Prozent) und Jena (54,2 Prozent) vorn. Bei den Großstädten liegen München (34 Prozent) und Stuttgart (35 Prozent) unter dem bundesweiten Durchschnitt, Hamburg (47 Prozent) erreicht vor Berlin und Frankfurt am Main den Spitzenplatz unter den größten Städten in Deutschland. Am schlechtesten schnitten Städte wie Regensburg (28 Prozent) und Leipzig (37 Prozent) sowie die Landkreise Kelheim (16 Prozent) und Bautzen (27 Prozent) ab.

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