Kaufkraftverlust belastet
Nur 1-a-Lagen bieten solide Geschäftsmieten

Die Ausstattung von Einzelhandelsgeschäften wird immer aufwendiger, ein immer breiteres Sortiment wird auf wachsender Fläche präsentiert. Trotzdem halten die Deutschen ihre Geldbörsen geschlossen. Der Umsatz je Quadratmeter sinkt seit Jahren. Kein gutes Omen für die künftige Mietentwicklung.

HB DÜSSELDORF. „Räumungsverkauf“ – ein solches Schild ist immer öfter in Schaufenstern deutscher Einzelhändler zu sehen. Und immer häufiger ist die Ursache eine Geschäftsaufgabe. Den Grund für die Aufgabe plakatierte ein Herrenmoden-Geschäft in einer rheinischen Kleinstadt kürzlich gleich mit ins Schaufenster: steigende Kosten und eine von der Politik mitverursachte Kaufzurückhaltung. Inhabergeführte Fachgeschäfte wie dieses verloren im vergangenen Jahr nach Angaben des Hauptverbandes des Deutschen Einzelhandels im Durchschnitt 6,3 Prozent ihres Umsatzes, der gesamte Einzelhandel rund 3,5 Prozent. Die Folge: 9 000 Einzelhandels-Insolvenzen allein im Jahr 2002. Wahrscheinlich hatte der Herrenausstatter ein zusätzliches Problem. Sein Laden lag nicht in der Fußgängerzone, sondern in einer davon abzweigenden Nebenstraße. 1b-Lage nennen Immobilienfachleute einen solchen Standort. Und für 1b-Verkaufsflächen sieht es in Zukunft düster aus. Das wurde auf der Handelsblatt-Tagung „Immobilienmärkte in Bewegung“ in dieser Woche deutlich. Eckhard Brockhoff, geschäftsführender Gesellschafter des auf die Vermietung von Ladenlokalen spezialisierten Essener Maklerhauses Brockhoff & Partner, formulierte es eindeutig: „Alles dreht sich um die 1a-Lagen.“

Doch nicht einmal die blieben vom Mietpreisrückgang völlig verschont. Die gleichfalls auf Einzelhandelsimmobilien fokussierte Maklerfirma Kemper’s Deutschland GmbH in Düsseldorf hat in einer Umfrage im ersten Quartal 2003 ermittelt, dass die Mieten an den Premium-Standorten aktuell um 1,9 Prozent unter denen des Vorjahres liegen. Die Durchschnittsmieten aller Lagen sanken noch stärker. Brockhoff ordnete die Zahlen so ein: „Dem Markt für Einzelhandelsimmobilien geht es besser als dem Einzelhandel.“

Das wird sich wohl vorläufig nicht ändern. Im vergangenen Jahr stieg die Inflationsrate in Deutschland erstmals seit langem stärker als das verfügbare Einkommen (s. Grafik). Das bedeutet schlicht einen Kaufkraftverlust, der noch von der gestiegenen Sparneigung der Deutschen flankiert wird. Umsatzsteigerungen im Einzelhandel sind auf absehbare Zeit also nicht zu erwarten.

Noch profitiert der Markt für Einzelhandelsimmobilien davon, dass ausländische Filialisten nach wie vor in die innerstädtischen Fußgängerzonen drängen. „Die Nachfrage nach 1a-Lagen ist immer noch höher als das Angebot“, beobachtete Brockhoff. Das hält die Mieten verglichen mit 1b-Lagen hoch. Doch wie lange noch? Alexander Otto, Chef des Einkaufscenter-Betreibers ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG in Hamburg, stellte auf der Handelsblatt-Tagung fest, dass „die Einkaufsflächen in Deutschland trotz rückläufiger Bevölkerung weiter steigen“. Dabei ist der Umsatz je Quadratmeter (qm) seit Jahren rückläufig. 1993 hätten Einzelhändler noch 4 500 Euro je qm umgesetzt, heute seien es nur noch 3 900, sagte Brockhoff. Das spricht gegen höhere Einzelhandelsmieten. Der Folgerung stimmte Otto grundsätzlich zu, schränkte aber ein: „Die Mieten in den absoluten Top-Lagen der Metropolen haben weiteres Steigerungspotenzial.“

Mehr Verkaufsfläche je Ladenlokal gesucht

Die hohen Mieten in den Top-Lagen seien nur durch Flächenausweitungen in den Griff zu bekommen, sagte Otto. Dabei suchen Einzelhändler auch von Jahr zu Jahr mehr Verkaufsfläche je Ladenlokal – und finden sie häufig in den Shopping-Centern. Mit niedrigeren Grundmieten und hohen Marketing- Aufwendungen – die die Mieter letztendlich über die Nebenkosten zahlen – mischen die Einkaufsgalerien den Einzelhandelsmarkt in Klein- und Mittelstädten auf. „Schon die Ankündigung eines Centers lähmt den Mietmarkt“, sagte Brockhoff. Ein Teilnehmer der Tagung hatte auch prompt ein Beispiel vor Augen. Als in Wuppertal bekannt wurde, dass ECE die „City-Arkaden“ entwickeln und betreiben würde, sei auf dem Neuvermietungsmarkt so lange nichts mehr gegangen, bis die Mieter feststanden. Potenzielle Mieter in der angrenzenden Fußgängerzone hätten abgewartet, ob sich Konkurrenz im Center einmietet.

Städte ab 50 000 Einwohnern und mit einem Einzugsgebiet von 200 000 Menschen seien für ECE interessant, sagte Otto und bekannte gleichzeitig: „Wir gehen lieber in eine Klein- oder Mittelstadt und besetzen dort eine starke Marktposition, als dass wir in die Randlage in einer Großstadt gehen.“ Im Unterschied zu Mittelstädten könnten Großstädte Einkaufszentren vertragen, meinte Brockhoff dazu. Andreas Guldin, Geschäftsführer der Stuttgarter Warenhausfirma Breuninger GmbH & Co. KG, betrachtet das Entstehen von immer mehr Einkaufsgalerien – allein 17 wurden im Jahr 2002 neu eröffnet – aus Kundensicht. Die Betreiber seien letztendlich erfolgreich, weil die Kunden dort hingingen. Center-Läden verzeichneten im Jahr 2002 gegen den Trend vier Prozent Umsatzplus, zeigen von ECE vorgelegte Zahlen.

Für Investoren in Einzelhandelsimmobilien liegt der Schluss nahe: Finger weg von 1b-Lagen, denn „die 1b-Lage ist tot“, wie es Gerhard K. Kemper, geschäftsführender Gesellschafter der Kemper’s Holding GmbH, auf dem IRR-Handelsimmobilienkongress in Hamburg formulierte. Und nicht nur neue Einkaufsgalerien erhöhen in Mittelstädten das Risiko des Investors. In Großstädten hat er auch ein geringeres Mietausfallrisiko. „Die Mieten erweisen sich mit wachsender Einwohnerzahl als weniger konjunkturanfällig“, heißt es in der Kemper’s-Studie.

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