Kein Beseitigungsanspruch
Mietrecht: Abmahnung wegen Ruhestörung ist ohne Bedeutung

Vermieter können ihren Mietern nicht wirksam mit fristloser Kündigung wegen Ruhestörung drohen - eine entsprechende Abmahnung ist rechtlich bedeutungslos. Das geht aus einem am Mittwoch verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

dpa KARLSRUHE. Danach kann ein Mieter eine unberechtigte Abmahnung zwar nicht gerichtlich anfechten. Allerdings muss er sich deshalb auch keine Sorgen machen, weil der Vermieter - will er tatsächlich eine fristlose Kündigung durchsetzen - durch die Abmahnung keinerlei rechtlichen Vorteil hat. Der Deutsche Mieterbund nannte die Entscheidung problematisch. Sie zwinge Mieter, unberechtigte Abmahnungen zu dulden.

Im konkreten Fall war einem Mieter aus dem Raum Köln mit Kündigung gedroht worden, weil er - so hatten Nachbarn behauptet - häufig seinen Fernseher zu laut gedreht habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte der Vermieter mit fristloser Kündigung. Der Mieter hielt die Abmahnung für unberechtigt und zog dagegen vor Gericht. (Az: VIII ZR 139/07 vom 20. Februar 2008)

Der BGH wies zwar die Klage des Mieters ab, wie schon zuvor das Landgericht Köln. Nach den Worten des Karlsruher Gerichts kommt es nicht darauf an, ob die Abmahnung berechtigt war. Anders als im Arbeitsrecht, das Arbeitnehmern einen Anspruch auf Tilgung rechtswidriger Abmahnungen aus der Personalakte gewährt, enthält das Mietrecht laut BGH keinen Beseitigungsanspruch.

Allerdings ist die Abmahnung dem Urteil zufolge ohnehin nicht mehr als ein Hinweis auf ein angebliches Fehlverhalten des Mieters. In einem Kündigungsprozess habe der Vermieter dadurch keinen Beweisvorteil. Er müsse vor Gericht frühere wie aktuelle Vertragsverletzungen des Mieters in vollem Umfang nachweisen.

Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips kritisierte, Mieter müssten sich schon gegen die Vorbereitung einer späteren Kündigung wehren können, weil eine Abmahnung regelmäßig die Voraussetzung einer Kündigung wegen Vertragsverletzungen sei. Durch das Karlsruher Urteil wachse die Gefahr vorschneller Kündigungen, so dass die Probleme in den anschließenden Räumungsprozess verlagert würden.

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