Konsumflaute
Shoppingcenter könnten die Verlierer der Rezession sein

Bürogebäude oder Einzelhandelsobjekt - welches Marktsegment wird von der Rezession härter getroffen? Die einfache Antwort der Immobilienmarktexperten: der Büromarkt. Doch dies enthält nur die halbe Wahrheit. Einkaufszentren werden die Konsumflaute mindestens genauso stark zu spüren bekommen.

DÜSSELDORF. Im langjährigen Durchschnitt seien die Mieteinnahmen aus Ladenlokalen stabiler als die aus Büros, sagt Tobias Just, Immobilienanalyst im Team von Deutsche Bank Research. "Die Einzelhandelsmieten sind nicht so volatil wie die der Büros", bestätigt Claus P. Thomas, Europa-Geschäftsführer des Vermögensverwalters Lasalle Investment Management.

Doch die einfache Antwort enthält nur die halbe Wahrheit. "Es wäre allerdings trügerisch anzunehmen, dass es keine Insolvenzen von Einzelhandelsmietern geben wird", warnt Just. Wenn die Menschen ihre Arbeit verlieren oder fürchten, sie zu verlieren, drehen sie den Euro dreimal rum. Das trifft Anbieter des täglichen Bedarfs in den Nahversorgungszentren sowie von Lebensmittel- und Textildiscounter weniger als die Verkäufer von Luxusartikeln, Fernsehgeräten und Eisschränken. Wer an letztere vermietet, muss eher mit Mietausfällen rechnen.

Doch das Wissen um die stabilisierende Wirkung von Einzelhandelsgebäuden im Portfolio bringt den Transaktionsmarkt noch nicht in Schwung. Ein Volumen von 11,2 Mrd. Euro wie im vergangen Jahr liegt 2008 in weiter Ferne. "Die Investoren warten darauf, dass die Preise weiter sinken", sagt Lasalle-Manager Thomas. Im vergangenen Jahr sei zu Anfangsrenditen von 4,5 Prozent gekauft worden. Jetzt seien fünf bis 5,5 Prozent erzielbar.

"Zuerst muss der Pfandbriefmarkt wieder funktionieren", sagt Matthias Böge, Vorstand des börsennotierten Einkaufszentren-Bestandhalters Deutsche Euroshop (DES). Und damit rechnet er nicht vor Ende des ersten Quartals 2009.

Die offenen Immobilienfonds, traditionell Käufer großer Shoppingcenter, halten sich zurück. Barbara Knoflach, Chefin der SEB Asset Management, sieht die Center sogar als Verlierer der Rezession. Die Gastronomie in den Centern werde den Kaufkraftschwund sehr schnell zu spüren bekommen und im Übrigen ist ihr das Angebot zu weit weg vom täglichen Bedarf.

Kommt hinzu, dass die Fondsanbieter ihre für Einzelhandelsobjekte reservierten Quoten erfüllt oder sogar übererfüllt haben, wie etwa die Commerz Real beim Hausinvest Global mit einer Einzelhandelsquote von 69 Prozent. Deswegen seien in nächster Zeit keine neuen Einzelhandelsinvestments geplant, sagte ein Sprecher der Commerz Real. Wettbewerber Union Investment Real Estate ist gleichfalls mit seinem Einzelhandelsanteil in den Publikumsfonds von 25 Prozent zufrieden und legt nun den "Fokus auf Büros". Auch bei den Fonds der Deka Immobilien besteht nur wenig Anpassungsbedarf - nach oben wie nach unten.

Die Projektentwickler haben offensichtlich bereits ihre Konsequenzen gezogen: "Wir beobachten, dass Projekte, mit deren Bau noch nicht angefangen wurde, auf Eis gelegt werden", sagt Dekabank-Analyst Karsten Junius.

Auf einem anderen Teilmarkt könnte es dagegen lebhafter werden: Es würden mehr Geschäftshäuser in 1a-Lagen auf den Markt kommen, meint Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des Einzelhandelsmaklers Comfort. Es gebe Investorengruppen, die verkaufen müssen, erwartet er.

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