Korrekte Abrechnungen
Eigentümer bleiben auf Kosten sitzen

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft, meldet der Deutsche Mieterbund. Dabei muss der Geschädigte falscher Abrechnungen nicht automatisch der Mieter sein. Unaufgeklärte Eigentümer bleiben auf ihren Kosten sitzen, wenn sie es versäumen, umlagefähige Investitionen im entsprechenden Umfang an die Mieter weiterzugeben.

DUISBURG. „Man sollte es kaum für möglich halten, aber viele Hauseigentümer behandeln ihre Kunden immer noch wie Bittsteller“, sagt der Pressechef einer Private-Equity-Gesellschaft, die vor zwei Jahren eine deutsche Wohnungsgesellschaft mit rund 8 000 Einheiten übernommen hat. Gerade ist man dort dabei, den Kahn wettbewerbsfähig zu machen. Dazu gehört, sämtliche Geschäftsabläufe auf den Prüfstand zu stellen. Und siehe da: Gerade bei den Nebenkosten gehen Wohnungsverwalter alter Schule besonders gern ausgetretene Pfade. „Bedenkenlos und geradezu reflexartig werden Mehrkosten und Anschaffungen oftmals einfach an die Mieter weitergegeben“, sagt der Presse-Chef.

Zugegeben: Wer schaut sich wirklich seine Nebenkostenabrechnung im Detail an? Wer merkt schon auf den ersten Blick, dass der Vermieter flunkert? Und kennt sich dieser überhaupt mit der aktuellen Rechtsprechung aus? Gerade kleine Wohnungsunternehmen und ältere Privatleute, die ihre Bestände seit Jahrzehnten in gewohnter Manier verwalten, ändern an ihren Abrechnungen wenig. Fehler, die sich einmal eingeschlichen haben, werden auf diese Weise fortgeschrieben. So meldet der Deutsche Mieterbund (DMB), jede zweite Abrechnung sei fehlerhaft. Bei einem bundesweiten Nebenkostenblock von jährlich rund 41 Mrd. Euro ein stattlicher Anteil. Dabei ist nicht einmal sicher, dass der Geschädigte falscher Abrechnungen immer automatisch der Mieter ist. Unaufgeklärte Eigentümer bleiben auf ihren Kosten sitzen, wenn sie es versäumen, umlagefähige Investitionen im entsprechenden Umfang an die Mieter weiterzugeben.

Korrekte Abrechnungen wünschen sich natürlich beide Seiten, und die neue Broschüre des DMB „Die zweite Miete“ hilft in vielen Fragen weiter. Gegen Turbulenzen auf den Weltenergiemärkten und Steuererhöhungen sind aber Mieter wie Eigentümer machtlos. „Weiter steigende Energiepreise, Mehrwertsteuererhöhung oder ein Heizkostenaufschlag sind längst nicht mehr durch reduziertes Verbrauchsverhalten auszugleichen. Jetzt muss der Energiebedarf gesenkt werden“, fordert DMB-Direktor Franz-Georg Rips.

Zurzeit entfielen schon rund 33 Prozent der Gesamtwohnkosten auf die Betriebskosten. Allein in den Jahren 2004 und 2005 seien die Preise für Heizöl um 32 beziehungsweise 16 Prozent, für Erdgas um 10,5 beziehungsweise 18,4 Prozent gestiegen. Auch 2006 drehte sich die Preisspirale munter weiter. So verteuerte sich Heizöl im Jahresdurchschnitt um 16 Prozent. Für Erdgas mussten 2006 rund 18,4 Prozent mehr bezahlt werden. Nur die Preise für Strom (plus 3,9 Prozent), Wasser (plus 1,5 Prozent), Abwasser (plus ein Prozent) oder Müll (plus 2,8 Prozent) lagen im Rahmen der Steigerungsraten des Vorjahres.

Ab diesem Jahr schlägt zudem die erhöhte Mehrwertsteuer zu Buche. „Im Durchschnitt dürften diese mehrwertsteuerbedingten Erhöhungen bei etwa vier bis fünf Cent pro Quadratmeter und Monat liegen. Das sind für Mieter einer 80 Quadratmeter großen Wohnung 38 bis 48 Euro im Jahr“, sagt Mieterbund-Direktor Rips.

Für sie heißt es demnach 2007: Pulli anziehen und Fenster schließen. Oder in ein Gebäude mit vielen Wohnungen umziehen. Letzteres empfiehlt zumindest die Eschborner Techem AG, die im Auftrag von Immobilieneigentümern den Verbrauch von Wasser und Energie erfasst. Eine interne Analyse habe ergeben, dass Haushalte in einer 70 Quadratmeter großen Wohnung in heizölversorgten Dreifamilienhäusern durchschnittlich 670 Euro (Heizperiode 2004/05) gezahlt hätten. Die Heizkosten in einer gleich großen Wohnung in Gebäuden mit über 40 Wohnungen hätten hingegen lediglich 446 Euro betragen. „Je größer die Häuser, desto niedriger die Heizkosten“, zieht Techem-Sprecher Stefan Lutz Bilanz. Grund für die niedrigeren Heizkosten ist das Verhältnis von Umschließungsfläche zu Gebäudevolumen. Dies ist im Geschosswohnungsbau günstiger und führe zu einem geringeren Quadratmeter-Energieverbrauch. Außerdem sinke der Heizölpreis wegen der größeren Bezugsmengen. Ähnlich die Situation bei Gas und Fernwärme: Statt 800 Euro und 780 Euro im Dreifamilienhaus betrugen sie in größeren Gebäuden lediglich 500 Euro und 520 Euro.

Mehr als die Hälfte niedriger sind in Hochhäusern auch verbrauchsunabhängigen Nebenkosten für Wartung, Emmissionsmessung oder Kaminreinigung – sie fallen schließlich nahezu unabhängig von der Gebäudegröße an.

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