Kosten lassen sich gerechter verteilen
Mehr Spielraum bei Eigentumswohnungen

Gut und schön, wenn alle einer Meinung sind. Doch Bedingung ist das für Entscheidungen von Wohneigentümern nun nicht mehr. Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die am 1. Juli in Kraft tritt, erlaubt ausdrücklich Mehrheitsbeschlüsse. Sollen beispielsweise die Kosten neu verteilt werden, müssen nicht mehr alle zustimmen. Es genügt die Mehrheit.

MECKENBEUREN. Die Pflicht zur Einstimmigkeit war nicht praxisgerecht. „In großen Wohnanlagen wie dem Olympischen Dorf in München mit rund 3 000 Eigentümer ist es oft unmöglich alle an einen Tisch zu bekommen“, schildert Rechtsanwalt Hendrik Maroldt von der Kanzlei Gleiss Lutz in Frankfurt ein Problem. Deshalb entschied in der Praxis die Mehrheit, zitterte bis die Anfechtungsfrist abgelaufen war und handelte dann aufatmend nach Mehrheitsvotum. Das bemängelte der Bundesgerichtshof bereits vor sieben Jahren. Nach der Gesetzesänderung soll die Eigentümergemeinschaft handlungsfähiger werden. „Die Möglichkeit über Anpassungen an den Stand der Technik beschließen zu können, kann helfen einen Sanierungs- und Modernisierungsstau aufzulösen“, lobt Wolf-Bodo Friers von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus- und Grund die Reform.

Die Chance, Kosten anders zu verteilen als bisher, wird Diskussionen auslösen. „Wer nicht profitiert, muss auch nicht mehr unbedingt zahlen. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mehr Entscheidungsmöglichkeiten“, glaubt die auf Wohneigentumsrecht spezialisierte Anwältin Susanne Tank von der Kanzlei Bethge und Partner in Hannover.

Beispiel: Das Streichen der alten Fenster wäre eine Instandsetzung. Die Eigentümerversammlung kann mit Dreiviertel-Mehrheit entscheiden, dass nach der Anzahl der Fenster abgerechnet wird. „Wenn die Eigentümerversammlung nichts anderes beschließt, ist der jeweilige Miteigentumsanteil Maßstab für die Kostenverteilung“, erläutert Anwalt Maroldt, was daran neu ist. Mit Dreiviertel-Mehrheit kann auch eine Modernisierung beschlossen werden.

Bauliche Veränderungen, die über Modernisierungen hinausgehen, bedürfen weiterhin einstimmiger Vereinbarungen. „Es gibt immense Abgrenzungsproblem zwischen Modernisierungen und Maßnahmen modernisierender Instandsetzung und baulicher Veränderung“, warnt der Kölner Rechtsanwalt Alexander Blankenstein. Im ersten Fall genügt ein Mehrheitsbeschluss, im zweiten müssen alle einig sein.

Die Novelle ändert auch das Verhältnis der Eigentümer gegenüber Dritten. Die Gemeinschaft wird gegenüber Vertragspartnern zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Das begrenzt die Haftung des Einzelnen für Rechnungen der Gemeinschaft auf seinen Miteigentumsanteil.

Handwerker, die ihr Geld nicht rechtzeitig bekamen, konnten früher einfach einen der Eigentümer auf Zahlung der gesamten Schuld verklagen. „Häufig war das der Beirat, der mit dem Handwerker die Arbeiten ausgehandelt hatte, dessen Anschrift war ja schon bekannt“, berichtet Anwältin Tank. Vorbei: Die Gemeinschaft haftet nur mit dem Verwaltungsvermögen und ist nach dem Gesetzestext nicht insolvenzfähig. Das mache Sinn, findet Anwältin Tank: „Es gibt Zeitpunkte im Jahr, an denen das Konto überzogen ist. Dass dann nicht Insolvenz angemeldet werden muss, dürfte die Verwalter erleichtern.“

Die sehen die Reform mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Steffen Haase vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter: „Wir begrüßen die Reform, weil viele Regelungen nicht mehr zeitgemäß waren.“ Doch bei der Betriebskostenabrechnung – die Eigentümergemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit eine Abrechnung nach Verbrauch beschließen – fehlt seiner Ansicht die Möglichkeit einer periodengerechten Abrechnung.

In einem Punkt bekommt die Reform von fast allen Experten gute Noten: Im Falle einer Zwangsversteigerung wird ein Teil der Hausgeldforderungen der Eigentümergemeinschaft noch vor den Grundpfandrechten der Banken befriedigt. Uneinbringliche Forderungen gingen bislang oft zu Lasten der Gemeinschaft. Wer mit Hausgeldzahlungen im Rückstand ist, dem droht Ärger mit dem Nachbarn.

Seite 1:

Mehr Spielraum bei Eigentumswohnungen

Seite 2:

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%