Kosten werden zu niedrig angesetzt
Fonds-Anbieter rechnen Anleger oft auf dem Papier reich

"Wir mussten einfach zu einer Sieben vor dem Komma kommen." Mit der Sieben meinte der Vertriebsleiter eines Anbieters geschlossener Immobilienfonds, der seinen Namen lieber nicht in der Zeitung lesen möchte, die Anfangsausschüttung seines Fonds in Prozent. Der Fonds stand zu dieser Zeit in Konkurrenz zu anderen Angeboten, die genau diese Sieben schafften.

HB DÜSSELDORF. Und so drehte er, wie vor und nach ihm viele andere, gemeinsam mit den Konzeptionären des Hauses so lange an diversen Stellschrauben in der Prognoserechnung, bis die Sieben möglich war, wohl wissend, dass sein Fonds anderenfalls schon bei den Vertrieben durchfallen würde.

Anleger finanziert seine eigene Ausschüttung

Woher die hohen Ausschüttungen kommen, interessiert nämlich allzu oft weder den Vertrieb noch den Anleger. Der eine verkauft schneller, wenn die Ausschüttung hoch ist und betreibt damit Provisionsmaximierung. Dem anderen fehlt das Wissen, um die Schönrechnerei zu durchschauen.

Ein Trick: Beim Anleger wird deutlich mehr Geld eingesammelt, als der Fonds investieren muss. Das dicke Liquiditätspolster ermöglicht eine hohe Erstausschüttung, die der Anleger vorfinanziert hat.

Weil niemand die Zukunft kennt, bietet die Prognoserechnung vielfältige Chancen, Anleger reich zu rechnen. Das geht beispielsweise so: Weil die Mietsteigerungen an die Inflationsrate gekoppelt sind, steigt die Miete um so schneller, je höher die Rate ist. Der ausschüttungsfähige Überschuss steigt nahezu im gleichen Takt mit. Denn die den Mieteinnahmen gegenüber stehenden Kosten bestehen zum weit überwiegenden Teil aus konstanten Zins- und Tilgungszahlungen. Der Verband Geschlossene Immobilienfonds (VGI) verlangt in seinen für die Mitglieder verbindlichen Standards, dass für den Prognosezeitraum die Durchschnitts-Inflationsrate der gleich langen Vorperiode angenommen wird.

Kosten klettern nicht auf dem Papier

Dass die Kosten auf dem Papier kaum klettern, liegt auch daran, dass Instandhaltungskosten gerne zu niedrig angesetzt werden. Das böse Erwachen kommt, wenn die Ausschüttungen eines Jahres ausfallen, weil die Rücklagen nicht für die Reparaturrechnung ausreichen. VGI- Mitglieder sollen künftig bei Gewerbeimmobilien Instandhaltungsaufwendungen mit jährlich 0,2 Prozent vom Kaufpreis kalkulieren. Gern vergessen wird, dass Konzepte und Technik von Immobilien veraltet und deshalb Gebäude nach einigen Jahren revitalisiert werden sollten. Der VGI setzt dafür fünf Prozent vom Gebäudekaufpreis an, wenn Zehnjahresmietverträge vorliegen.

Weil Fremdkapitalzinsen der größte Kostenblock sind, lässt sich mit niedrigen Zins- und Tilgungssätzen die Ausschüttung leicht pushen. Wer mit fünf tilgungsfreien Jahren startet, hängt Konkurrenten, die darauf verzichten, zunächst leicht ab. Versäumtes muss nachgeholt werden. Der anfängliche Tilgungsverzicht rächt sich, wenn die Zinsen später nicht mehr das aktuell niedrige Niveau haben. "Das wollen wir nicht", sagt VGI-Geschäftsführer Carsten Lucht. Der Verband gibt grundsätzlich ein Prozent Tilung als Kalkulationsgrundlage vor.

Zu Fremdwährungsdarlehen äußert sich der VGI nicht, was ihm die Kritik des Fondsanalysten Stefan Loipfinger einbringt. Loipfinger sind die vielfach aufgenommenen Yen- und Schweizer-Franken-Darlehen wegen der damit verbundenen Währungsrisiken ein Dorn im Auge. Zum Teil versuchen Fondsinitiatoren, diese Risiken durch Sicherungsgeschäfte in den Griff zu bekommen. Doch Anleger sollten bedenken: Solche Gegengeschäfte kosten Geld und zehren so einen Teil des möglichen Vorteils wieder auf.

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