Kreditklemme
Kapital dringend gesucht

Das Pfandbrief-Programm der Europäischen Zentralbank (EZB) hat die Kreditklemme bei deutschen Immobilienunternehmen allenfalls minimal gelöst. Noch immer beklagt die Immobilienbranche die restriktive Kreditvergabe der Banken. Vor allem die Entwickler von großen Immobilienprojekten haben es derzeit schwer, an Kredite von Banken zu kommen.
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FRANKFURT/DÜSSELDORF. Zwar beobachtet Nikolaus Lorenz, Experte für Immobilienfinanzierung bei der Rechtsanwaltskanzlei Latham & Watkins den einen oder anderen Kreditabschluss. "In der Regel handelt es sich dabei aber um neue Geschäfte, die Banken mit ihren Bestandskunden abschließen", sagt er. Dazu zählt etwa das Darlehen einer Hypo-Real-Estate-Tochter für den Kauf des "Altstadt Palais" in München. Von solchen Einzelfällen lässt sich Volker Lemke, Finanzvorstand der Colonia Real Estate, aber nicht beirren: "Es ist überhaupt keine Besserung eingetreten."

Det EZB ist es nicht gelungen, durch Pfandbrief-Käufe die Kreditvergabe anzukurbeln. Seit Anfang Mai hat sie für knapp vier Mrd. Euro Pfandbriefe erworben. Dadurch sanken die Refinanzierungskosten der Institute spürbar. "Die Pfandbriefrefinanzierung hat sich jetzt wieder so weit verbilligt, dass sich das eine oder andere Geschäft wieder lohnt", sagt Henning Rasche, der Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP). "Aber die Refinanzierung über Pfandbriefe allein genügt nicht", erläutert Jürgen Junginger, Leiter Investor Relations der Aareal Bank. Das liegt daran, dass sich Immobilienkredite nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie durch Pfandbriefe refinanzieren lassen.

Der Beleihungswert ist in der Regel niedriger als der Kaufpreis oder der vom Käufer ermittelte Marktwert. Es werden also zusätzliche, nicht durch Pfandbriefe gedeckte Mittel benötigt. Das ist noch immer teuer. "Der Engpass ist im Moment die unbesicherte Refinanzierung und nicht die Pfandbriefrefinanzierung", sagt VdP-Präsident Rasche.

Der Befund deckt sich mit Aussagen von Immobilienfirmen. "Neugeschäft mit mehr als 70 Prozent Beleihungsquote ist zurzeit praktisch nicht möglich", berichtet Claus Thomas, Europa-Geschäftsführer von Lasalle Investment Management, einem großen Immobilienvermögensverwalter. In den Boomjahren 2005 bis Mitte 2007 wurden Portfolio-Käufe bis zu 100 Prozent von Banken finanziert. Damals ließen sich Kredite aber auch in Anleihen verpackt am Kapitalmarkt weiterverkaufen. Das ist seit zwei Jahren nicht mehr möglich.

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