Kreditrisiken-Minimierung
Das Baby Verbriefung wächst

Nach wie vor drängen angelsächsische und skandinavische Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt. Mit ihnen wächst das Interesse an Finanzierungsalternativen zum herkömmlichen Immobilienkredit. Daher gewinnt die Refinanzierung von Immobilientransaktionen über den Kapitalmarkt immer mehr an Bedeutung.

HB FRANKFURT. Doch auch gerade im Hinblick auf die Einführung der neuen Eigenkapitalrichtlinien "Basel II" Ende 2006 wird sich der Umgang der Banken mit Kreditrisiken grundlegend verändern und zu einer Verschiebung bei der Gewichtung von Ertragskomponenten führen. Vor allem für Immobilienbanken, etwa Eurohypo oder Aareal, mit ihren traditionsgemäß großen Kreditbüchern ist es daher wichtig sich auf diese Entwicklung einzustellen. "Aktives Portfolio- und Exit-Management ist heute für eine Immobilienbank von elementarer Bedeutung, sowohl für die Risikosteuerung, die Kreditvergabepolitik als auch für das Relationship-Management", resümiert Joachim Plesser, Vorstandsmitglied der Eurohypo.

Doch nicht nur bei den Immobilienbanken wird und hat sich bereits ein Wandel vollzogen. Generell hat sich das Immobilien-Banking verändert. Heute beinhaltet das Immobilien-Investmentbanking mit Syndizierung, Strukturierung oder Verbriefung die notwendigen Exit-Instrumente, um Risikoaktiva abzubauen und Eigenkapital zu entlasten. Der "Buy-and-hold-Ansatz" der klassischen Immobilienbank verschiebt sich damit zu einem "Buy-and-manage-Ansatz". Das Immobilien-Investmentbanking bietet die Instrumente, mit denen der Nachteil der Immobilienbanken, ein großes Kreditbuch und hohe Kreditlastigkeit, ausgeglichen werden kann.

Darüber hinaus erweitert sich die Rolle der Banken vom reinen Kreditgeber zum Intermediär. "Wir verknüpfen heute die Interessen des Immobilieninvestors mit denen des Kapitalmarktes", so Plesser. Mittels Verbriefungen können Kredite direkt an den Kapitalmarkt weiter gereicht werden. Dadurch werden Banken wesentlicher flexibler.

Die Refinanzierung von Immobilientransaktionen über den Kapitalmarkt rückt immer mehr in den Fokus von Investoren. In den Märkten der angelsächsischen Länder ist der Trend der Refinanzierung von Hypothekenkrediten durch Mortgage-Backed Securities (MBS) bereits seit mehreren Jahren zu beobachten.

Hierbei handelt es sich um die Verbriefung von Forderungen. Aus Einzeldarlehen werden strukturierte Anleihen kreiert, die in Volumen und Rating Staatsanleihen ähnlich sind. Bevor sie Finanzinvestoren erwerben können, werden die Forderungen nach ihren jeweiligen Risikomerkmalen in unterschiedlichen Preisklassen zusammengefasst. Für institutionelle Marktteilnehmer sind vor allem Commercial-Mortgage-Backed- Securities (CMBS) interessant, die durch kommerziell genutzte Objekte, wie Büro-, Einzelhandels- oder Industriegebäude, besichert sind.

Laut Experten lassen sich zwei Marktsegmente beobachten. Zum einen gibt es Unternehmen, die langfristig mit Ihren Beständen planen können. Zum anderen gibt es aber Unternehmen, die mit Immobilien handeln und somit ein hohes Maß an Flexibilität benötigen. Sobald Veränderungen an der Immobilie anstehen, etwa Umbaumaßnahmen, wird es auf Grund der straffen CMBS-Struktur kompliziert. "Bei einer Verbriefung habe ich ein vorgegebenes Cash-Flow-Modell. Danach muss ich mich innerhalb eines festgelegten Zeitraumes verhalten", so Plesser.

Somit wird es parallel zu Verbriefungen weiterhin die konventionelle Finanzierung geben. Experten sind sich allerdings einig, dass das "junge Baby" Verbriefungsmarkt noch stark wachsen wird.

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