Kulturelle Unterschiede
In China gelten andere Qualitätsmaßstäbe

Ein Geheimtipp ist der chinesische Immobilienmarkt nicht mehr. Chinas Wirtschaft boomt und ist in den vergangenen Jahren konstant um zehn Prozent gewachsen. Von den attraktiven Wachstumschancen wollen institutionelle Anleger, Unternehmen und auch Privatanleger profitieren. Doch mangelndes Wissen über die Immobilienmärkte lässt den Start in China nicht selten zum riskanten Wagnis werden.

HB PEKING. Um die strategischen und wirtschaftlichen Chancen zu nutzen, müssen die „Spielregeln“ bekannt sein, die im Land herrschen, sind Kenntnisse der Märkte und kulturellen Unterschiede unerlässlich. Beispielsweise können westliche Qualitätsmaßstäbe nicht eins zu eins an chinesischen Immobilien angelegt werden. Ein Gebäude, das als chinesisches „Grade A“ eingestuft wird, kann in Europa unter Umständen als „Grade B“ durchgehen. Eine Angleichung der Qualitätsmaßstäbe ist inzwischen in Gang gekommen, und auch im Hinblick auf die nachhaltigere Gestaltung von Gebäuden denken chinesische Projektentwickler langsam um. Konzipierte man Immobilien in der Vergangenheit in der Regel lediglich auf der Basis eines rund zehnjährigen Lebenszyklus’, mehren sich inzwischen die Vorzeigeobjekte, die durch regelmäßige Wartung und Pflege länger erfolgreich bewirtschaftet werden können.

Diese Entwicklung wird besonders von internationalen Bau- und Beratungsfirmen vorangetrieben, die bereits auf die Entwurfs- und Entwicklungsphase eines Gebäudes Einfluss nehmen. Auch die lebhaften Investmentaktivitäten fördern eine verbesserte Qualität der Gebäude. Denn inzwischen rückt auch bei chinesischen Projektentwicklern die Erkenntnis ins Bewusstsein, wie wichtig es ist, sich an westlichen Standards zu orientieren und somit auch den Bedürfnissen internationaler Investoren entgegen zu kommen. Da in China der überwiegende Teil der interessanten Gebäude noch im Besitz der ursprünglichen, einheimischen Eigentümer oder Entwickler sind, ist diese Einsicht noch recht neu.

Besonders gefragt sind bei ausländischen Investoren nach wie vor die „First Tier Cities“ wie Beijing mit einem Flächenumsatz von 368 000 Quadratmetern (qm) im vierten Quartal 2006 und Shanghai mit rund 260 000 qm vermieteter Bürofläche. Zunehmend rücken aber auch Bürostandorte mit einem günstigeren Mietpreisgefüge, die Second und Third Tier Cities wie Wuhan, Xian, Tianjin oder Dalian in den Fokus potenzieller Mieter und Investoren. Hoch im Kurs stehen zudem Städte im „Pearl River Delta“ (PRD), der so genannten „Werkstatt Chinas“ im Süden des Landes. Die Region, zu der Hongkong und Shenzhen zählen, hat sich dank wirtschaftlicher Sonderregelungen und ausländischer Investitionen und gefördert durch die Nähe zu Hongkong, seit Ende der 1970er Jahre zur Wirtschaftswachstumszone Nummer eins entwickelt. So entstanden in Shenzhen, dessen Einwohnerzahl in den vergangenen zehn Jahren von 300 000 auf zehn Mill. hochschnellte, eine Vielzahl neuer Immobilien und Herstellungsstätten – und das Potenzial der Region ist weiterhin enorm.

Ist der richtige Standort gefunden, können sich aber auch unbekannte gesellschaftliche und kulturelle Spielregeln als Fallstricke in Vertragsverhandlungen entpuppen. Im Vorfeld eines Immobilienankaufs sollten Investoren sorgfältig prüfen, wer der richtige Ansprechpartner für sein Vorhaben ist. Denn in der chinesischen Gesellschaft spielen Kontakte, Beziehungen und Gespräche eine zentrale Rolle. Ohne zu wissen, wer für ein Grundstück oder ein Gebäude verantwortlich ist, kann viel Zeit bei ausschweifenden Verhandlungen mit Personen verloren gehen, die am Ende nicht entscheiden dürfen. Potenzielle Investoren sollten darauf besonders bei der Sicherstellung der so genannten „Land Titles“ achten. Diese Lizenz, eine Fläche zu nutzen, ist unerlässlich, und es ist zu klären, ob die andere Vertragspartei überhaupt berechtigt ist, das Grundstück zu verkaufen.

Wer ergebnisorientiert verhandeln will, muss zudem die hierarchische Organisationsstruktur chinesischer Unternehmen berücksichtigen. Bei wichtigen Verhandlungen sollte sichergestellt sein, dass der chinesische Gesprächspartner auf ein Gegenüber trifft, das ihm in seinen Augen ebenbürtig ist. Wer diesen Aspekt vernachlässigt, verleiht seinen Absichten nicht den nötigen Nachdruck, fördert bei Verhandlungspartnern Zweifel am Ernst des Vorhabens und verzögert den Geschäftsabschluss.

Jochen Kleef leitet den Geschäftsbereich Property & Facility Management bei DTZ in China und ist zuständig für die Region Nord-Asien.


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