Immobilien
Logistik-Immobilien bieten hohe Renditen

In der Mitte Deutschlands gelegene Logistik-Immobilien sind gefragt, ebenso Lagen, die von der EU-Osterweiterung profitieren. Wichtig sind jedoch Kaufpreis und Drittverwertbarkeit.

Die Hessen kommen. Denn wenn es um Standortkriterien für Lager-, Umschlag- und Verteilerzentren geht, also um Logistik-Immobilien, haben sie die Nase vorn. Beispielsweise hat in Bad Hersfeld der Buchversandhändler Libri das weltweit größte Verteilungszentrum für kleinteilige Logistik errichtet. Bis zu 400.000 Bücher am Tag werden in Spitzenzeiten im Libri-Logistik-Centrum kommissioniert - dank des Einsatzes von Gondeln zwischen Hochregalen und einer modernen Fördertechnik.

Das öde Zonenrandgebiet an der einstigen Demarkationslinie des geteilten Europa avanciert zur Logistikdrehscheibe der erweiterten EU. Wer etwa im Juni die Bad Hersfelder Festspiele besucht und mit dem Auto über die A 4, A 5 oder A 7 anreist, fährt durch einen regelrechten Korridor von Lagerhallen, die von der günstigen Lage am Schnittpunkt wichtiger West-Ost- und Nord-Süd-Verbindungen der Republik angelockt werden. Auch die Großen der Logistik-Branche, Deutsche Post World Net und Kühne & Nagel, haben in der neuen Mitte Deutschlands ihre Lager aufgeschlagen. Von diesem Knotenpunkt in der nordhessischen Provinz aus können 90 Prozent aller Kunden in Deutschland innerhalb von höchstens sechs Stunden mit dem LKW beliefert werden.

EU-Erweiterung eröffnet Chancen

Logistik-Immobilien sind nicht nur in und um Bad Hersfeld gefragt. Führende Standorte sind Frankfurt am Main, das Rhein-Ruhr-Gebiet (insbesondere Düsseldorf, der Duisburger Hafen und Köln), der Hamburger Hafen und Berlin-Brandenburg. Wegen der Erweiterung der EU haben diese Standorte gute Chancen, weiter vom Trend zu profitieren. Die Gründe nennt die brandaktuelle Marktstudie "Logistikimmobilien Europa 2004" der Eurohypo Real Estate Appraisal & Consulting: "Ein entscheidender Faktor hierfür ist neben der guten Infrastruktur die zentrale Lage zwischen neuen Produktionsstandorten im Osten und den Seehäfen in den Beneluxstaaten."

Kein Wunder, dass Entwicklungs- und Bautätigkeiten zunehmen. Treiber dieser Entwicklung sind auch das Outsourcing, also die Ausgliederung von Logistik-Dienstleistungen durch manche Unternehmen, und die Zentralisierung der Logistik-Netze. Obendrein treten immer mehr Nutzer als Mieter auf - besonders im Rahmen von so genannten Sale-and-lease-back-Geschäften (verkaufen und zurückmieten). Angelockt durch konstante Mieten zwischen 4 und 6,30 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und jährlichen Durchschnittsrenditen zwischen sieben und neun Prozent, schlagen sich derzeit Investment-, Pensions- und so genannte Spezialfonds für Versicherungen und Banken darum, Logistik-Immobilien zu finanzieren.

Ausschlaggebend für die Wahl einer solchen Immobilie sind neben der Infrastruktur (Autobahnkreuze, Flug-, See- oder Binnenhäfen) die Nähe zu Produzenten und Konsumenten, ein 24-Stunden-Betrieb, Grundstückskosten und, abhängig vom Zweck der Halle, unternehmensfreundliche Umweltauflagen."So benötigen reine Umschlaglager mit hoher Verkehrsfrequenz entsprechend hohe Emissionsgrenzwerte im Bau- und Zufahrtsbereich, während Bestandlager bei niedriger Verkehrsfrequenz mit entsprechend niedrigen Grenzwerten auskommen und insoweit auch in normalen Gewerbegebieten angesiedelt werden können", weiß Christoph Kettel, bei der Eurohypo in Frankfurt mitverantwortlich für den Bereich Immobilienresearch.

Kaufpreis beachten

Anleger sollten jedoch noch auf einen günstigen Kaufpreis achten.Für die Ermittlung haben Experten eine Faustformel parat. Der Kaufpreis geteilt durch den üblichen Multiplikator (11-14), geteilt durch die Nutzfläche."Liegt die Monatsnettomiete pro Quadratmeter deutlich über sieben Euro, ist die Immobilie - außer an Flugplätzen - zu teuer eingekauft", verdeutlicht Volker Oehls, bei der Firma Dr.Lübke in Frankfurt verantwortlich für den Bereich Logistik. Mit der vergleichsweise hohen Renditechance gehen Investoren auch ein größeres Risiko ein. Denn Logistikobjekte sind, ähnlich wie Hotels, Spezial-Immobilien. Gebaut wird meist in enger Absprache mit dem Erstmieter. Eine flexible Konstruktion, besonders von Neubauten, ist für Investoren deshalb Trumpf.

Weil sich viele Mieter aufgrund von kurzen Dienstleistungsverträgen mit ihren Kunden nicht selbst langfristig binden wollen, zeichnet sich ein Trend zu kurzen Mietlaufzeiten ab. Üblicherweise zwischen acht und 15 Jahre für Großnutzer.Dem steht jedoch eine Nutzungsdauer von Lagerhallen und Distributionszentren von bis zu 30 Jahren gegenüber. Deshalb ist eine schnelle Nachvermietung ohne lange Leerstandszeiten für Anleger wichtig. Entscheidend für die Rentabilität ist also die Drittverwertbarkeit. Zusätzliche Mieteinnahmesicherheiten bietet Investoren die so genannte Patronatserklärung, eine Art Garantie, durch die Muttergesellschaft des Logistikunternehmens. Es sei denn, die Immobilie befindet sich in Bad Hersfeld und wirft automatisch eine hohe Rendite ab.

Quelle: Euro Nr. 06 vom 01.06.2004 Seite 116

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