Londoner City bleibt das teuerste Pflaster in Europa - Konjunkturflaute treibt Leerstände hoch
Massiver Preiseinbruch bei Büroimmobilien

Sinkende Büromieten, schwache Nachfrage und steigende Leerstände auf den europäischen Büroimmobilienmärkten sagten die Analysten von Standard & Poor s zu Beginn dieses Jahres voraus. Die Halbjahresberichte der internationalen Immobilienberatungsunternehmen bestätigen den düsteren Ausblick.

DÜSSELDORF. Die konjunkturelle Talfahrt der europäischen Volkswirtschaften hat die Nachfrage nach Büroraum förmlich einbrechen lassen: "In London wurden im zweiten Quartal 2003 gerade einmal 121 000 Quadratmeter Fläche vermietet - extrem wenig, wenn man bedenkt, dass es in Paris 389 000 waren", rückt Hela Hinrichs, Leiterin des Europa-Research bei Jones Lang LaSalle in Hamburg, die Zahlen ins Verhältnis. Die britische Hauptstadt leide vor allem unter der schlechten Situation des Finanzsektors, erläutert die Analystin: "Absolut gesehen sind die Mieten in London allerdings immer noch mit Abstand die höchsten in Europa."

Tatsächlich erreichen sie trotz eines Minus von 17 Prozent mit gut 80 Euro pro Quadratmeter und Monat immer noch ein Niveau, das mehr als doppelt so hoch liegt wie im zweiten europäischen Finanzzetrum Frankfurt. "Der Negativtrend, den wir in London seit 2001 beobachten, kommt jedoch langsam zum Stillstand", sagt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atis Real Müller in Frankfurt/M. Überdies berühren die hohen Mietschwankungen die Investoren weit weniger als anderswo. "London hat die mit Abstand längsten Mietvertragslaufzeiten", stellt Rösler fest.

Vertragslaufzeiten von 25 Jahren waren in der britischen Hauptstadt keine Seltenheit. Und auch die heute üblichen Mietkontrakte über 15 Jahre helfen Investoren über manchen Markteinbruch hinweg. Weil sich das Mietniveau in London zwischen 1993 und 2000 nahezu verdoppelt hat, kommt Rösler zu dem Schluss: "Im Fünfjahresvergleich liegt London daher auch heute noch auf einem guten Niveau." In diesem Jahr indes erwartet DB Real Estate Research, dass die Mieten in London um weitere 14 Prozent sinken und auch 2004 zumindest in der City noch nicht ins Plus drehen.

Früher wieder nach oben gehen könnte es in Paris: Bereits 2004, so die Analysten der Deutsche- Bank-Tochter, sollen hier die Mieten wieder anziehen, nachdem sie im vergangenen Jahr mit gut elf Prozent im Minus lagen und auch im ersten Halbjahr 2003 noch einmal um knapp sechs Prozent nachgaben.

Deutsche institutionelle Investoren wird das freuen, sind sie doch die mit Abstand wichtigste Käufergruppe an der Seine: "Offene Fonds investierten hier in den ersten sechs Monaten dieses Jahres 1,25 Mrd. Euro, in den sieben großen deutschen Städten waren es gerade ein-mal 780 Mill. Euro", rechnet Atis-Chef Rösler vor. Bernd Kottmann, Vorstand der Bonner IVG Immobilien AG, erklärt den Run auf Paris so: "Mit Top-Renditen bis zu 6,7 Prozent ist der Standort sehr interessant, insbesondere angesichts des derzeit niedrigen Zinsniveaus." Bis zum Ende der Dekade wird dies nach Ansicht der DB-Real-Estate- Experten auch so bleiben.

Ähnlich positiv bewerten die Marktbeobachter der Deutschen Bank das Geschehen in der katalanischen Metropole Barcelona. Anders als in den meisten anderen westeuropäischen Regionen präsentiere sich die Wirtschaft in der ehemaligen Olympiastadt gesund. Vor allem im Dienstleistungssektor entstehen weitere Arbeitsplätze - ein gutes Omen für den Büroimmobilienmarkt. "In Barcelona ist die Vermietungsleistung über den Zeitraum von 18 Monaten konstant geblieben", hebt Rösler die Vorzüge des Standortes gegenüber Madrid hervor. In Madrid hatte sich der Flächenabsatz im Jahr 2001 gegenüber dem Vorjahr halbiert, seitdem verharrt er auf stabilem, jedoch vergleichsweise niedrigem Niveau.

Der Abwärtstrend der Mieten dürfte in Barcelona in diesem Jahr fast schon gestoppt sein: Nur noch ein Minus von einem halben Prozent erwarten die Analysten der Deutsche-Bank-Tochter. Im kommenden Jahr sollen die Mieten in Barcelona wieder um gut drei Prozent steigen. Die Höchstmieten in Madrid hingegen werden voraussichtlich auch 2003 noch einmal um 15 Prozent sinken, dann soll auch hier der Turnaround geschafft sein.

Gänzlich unberührt von den konjunkturellen Sorgen seiner europäischen Nachbarn präsentiert sich einzig der Büromarkt der belgischen Hauptstadt: "Brüssel profitierte im ersten Halbjahr 2003 von beachtlichen Anmietungen durch belgische Behörden und EU-Institutionen", erläutert IVG-Vorstand Kottmann die Sonderkonjunktur des Brüsseler Büromarktes. "Auf Grund der EU-Erweiterung wird sich die Situation in den kommenden Jahren nicht grundlegend ändern." Allerdings beobachtet der Immobilienexperte, dass die Rendite in der Spitze von 6,7 auf 6,3 Prozent sinkt. Damit liegen sie immer noch gut einen Prozentpunkt höher als etwa in Frankfurt, wo die mittlere Rendite für 1a-Objekte gerade einmal 5,25 Prozent erreicht.

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