Immobilien
Lücken im Mietvertrag provozieren Ärger

Das Gewerbemietrecht lässt viel Verhandlungsspielraum. Experten raten Vermietern, auch Details vertraglich zu regeln.

DÜSSELDORF. Wenn es der Kundschaft zu heiß wird, kauft sie woanders ein. Diese Erfahrung musste ein Textileinzelhändler aus dem Rheinland machen. Selbst bei nur durchschnittlichem Sommerwetter zeigte das Thermometer im Laden Temperaturen zwischen 32 und 42 Grad. Auch ein Abluftschacht in der Nähe der Eingangstür änderte daran nichts. Deshalb kündigte der Textilhändler den Mietvertrag für sein Ladengeschäft fristlos. Zu Recht meinten die Richter des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf (Az.: 24 U 194/96). Wenn die Arbeit in einem Raum gesundheitsgefährdend ist, kann der Mieter den Vertrag beenden. Dem Vermieter wurde eine Arbeitsschutzrichtlinie zum Verhängnis, nach der die Temperatur in Arbeitsräumen nicht mehr als 26 Grad betragen darf. Doch nicht einmal der Einbau einer Klimaanlage kann Ärger sicher verhindern. Denn trifft den Kunden beim Eintritt in den Laden der Kälteschock, kann das Mietverhältnis ebenfalls aus gesundheitlichen Gründen beendet werden.

Andererseits haben es Vermieter mitunter schwer, sich von Gewerberaummietern zu befreien. Der Eigentümer eines größtenteils leer stehenden Wohnblockes hatte sich von der Gemeinde den Abriss der nicht mehr rentierlichen Immobilie genehmigen lassen und kündigte deshalb dem Spielhallenbetreiber im Erdgeschoss fristlos. Zu Unrecht meinten die Richter am OLG Dresden, obwohl nach dem Wohnungsmietrecht in diesem Fall eine ordentliche Kündigung möglich gewesen wäre (Az.: 5 U 1270/02). Für Gewerberäume ist der Abriss kein Kündigungsgrund.

Die beiden Urteile zeigen deutlich worauf sich Vermieter einlassen, wenn sie ihr Geschäft mit Geschäftsleuten machen. Anders als beim Wohnraummietrecht ist gesetzlich nur wenig zwingend geregelt. Im Streitfall behelfen sich die Richter deshalb gern mit Rechtsnormen aus anderen Gesetzen oder entscheiden von Fall zu Fall anders. Doch oft fängt der Ärger lange vor der Kündigung an. Diffizile Nebenkostenabrechnungen, unklare Schadenshaftung, aufwendige Einbauten, nennt der auf Gewerbemietrecht spezialisierte Rechtsanwalt Bernhard Busch von der Sozietät Gleiss Lutz nur einige aus einem Katalog möglicher Streitpunkte. Er rät Vermietern: „Versuchen Sie soviel wie möglich schon beim Vertragsabschluss auszuhandeln.“

Der Verhandlungsspielraum dazu ist da. Peter Scholz, Rechtsanwalt und Notar in Wiesbaden, der Firmen in Sachen Gewerberaumvermietung berät, stellt fest: „Während die Wohnraummiete vom Gedanken des Mieterschutzes geprägt ist, herrscht im Bereich der Geschäftsraummiete und der Pacht weiter gehende Vertragsfreiheit.“ Er gibt ein Beispiel: „Eine umsatzabhängige Miete kann nur im Rahmen eines Geschäftsraummietvertrags vereinbart werden, während eine Staffelmiete sowohl bei einem Geschäftsraum-, wie auch einem Wohnraummietverhältnis zwischen den Parteien vereinbart werden kann.“

Was in den Mietvertrag hinein gehört, hängt Busch zufolge von der Nutzung der Räume ab. Wer ein Ladengeschäft vermietet, sollte klären, ob und wie der Mieter die Räume umbaut, welche Werbung er anbringen darf, ob eine Betriebspflicht besteht und in welchem Zustand die Mieträume wieder zu verlassen sind. „Klären Sie unbedingt auch die Aufteilung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten“, rät Anwalt Busch.

Diskussionen gibt es auch immer wieder über die Versicherung der Gewerberäume. Busch empfiehlt Vermietern, die elementaren Gefahren Feuer, Sturm und Wasser selbst zu versichern. Sein Tipp: „Wer mehrere Gewerbeimmobilien sein eigen nennt, kann oft günstigere Policen aushandeln.“ Dabei kann die Betriebsunterbrechungsversicherung zum Problem werden. Weil sie oft an den Feuer- und Sturmschutz gekoppelt ist, ist sie Sache des Betriebsinhabers. Also gilt: Versicherungsschutz im Mietvertrag regeln.

Heikel ist auch der Unterschied zwischen Miet- und Pachtverträgen. Wer ein leeres Ladengeschäft an eine Bäckerei vermietet, schließt einen Mietvertrag. Wer anderen Geschäftsräume samt einer Einrichtung überlässt, die als Ertragsquelle geeignet ist, schließt einen Pachtvertrag. Sprich: Muss der Bäcker nur noch Brot und Brötchen anliefern, um mit dem Verkauf beginnen zu können, ist er Pächter und kann vom Verpächter zum Beispiel verlangen, Konkurrenzbetriebe von ihm fernzuhalten.

Ein Formularmietvertrag reicht in solchen Fälle sicher nicht, um den Immobilieneigner vor Problemen zu bewahren. „Aushandeln, was man durch bekommt“, rät Anwalt Busch. Aber auch er weiß, dass die besten Tipps nichts nützen, wenn der Markt dem Vermieter nur die Wahl zwischen schlechtem Vertrag oder gar keinem Vertrag lässt.

„Im Moment ist alles möglich, vieles verhandelbar: eine spezielle Ausstattung, individuelle Umbauten, eine günstige Miete über die Laufzeit, bei der der Mieter erst einmal mit einem sehr niedrigen Mietzins einsteigt“, schildert Hans Petermann, Geschäftsführer der IHK Frankfurt und Leiter der Wahlgruppe Immobilienwirtschaft, die Verhandlungsmacht der Mieter. Seine Empfehlung: „Lieber leer stehen lassen als einen Vertrag mit schlechten Konditionen unterschreiben.“

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