Markt ist leergekauft
Käufer nehmen Hotels ins Visier

Der deutsche Hotel-Investmentmarkt ist in Bewegung. "Es gab noch nie eine Phase, in der so viel verhandelt worden ist wie jetzt", sagt Jürgen Baurmann, Deutschland-Chef von Jones Lang Lasalle (JLL) Hotels. Für das laufende Jahr rechnet er mit einem Rekord-Transaktionsvolumen von bis zu 1,3 Mrd. Euro.

HB BERLIN. Dabei wird der Markt immer internationaler. Während in den Jahren 2000 bis 2003 deutsche Investoren noch einen Anteil von mehr als zwei Dritteln am inländischen Hotel-Investmentvolumen auf sich vereinten, waren in der ersten Hälfte des Jahres 2006 ausländische Investoren für 92 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. "Vielfach handelt es sich bei den Käufern um Private-Equity-Gesellschaften, die verzweifelt nach vernünftigen Anlagemöglichkeiten suchen", sagt Baurmann. Denn die Büroimmobilie, lange die bevorzugte Anlagekategorie, habe an Attraktivität verloren, da vermietete Bürogebäude zu angemessenen Preisen nur schwer zu finden seien. Der Hotelmarkt befinde sich nach Einschätzung der ausländischen Investoren dagegen am Beginn eines Aufschwungs. Das nach wie vor niedrige Zinsniveau ermögliche es zudem, durch den Leverage-Effekt eine gute Rendite zu erzielen.

Im Gegensatz zu den traditionellen Investoren - insbesondere geschlossenen und offenen Fonds -, bei denen die Anlagesicherheit im Vordergrund stehe, "sind Private-Equity-Unternehmen stärker an einer hohen Rendite und einem hohen Wertsteigerungspotenzial interessiert", heißt es auch in einer Studie des Beratungsunternehmens Dr. Lübke. JLL-Spezialist Baurmann erkennt bei der neuen Investorengeneration deshalb eine deutlich niedrigere Haltedauer, die teilweise weniger als vier Jahre betrage. Eine weitere Belebung des Transaktionsmarktes erwarten sowohl JLL als auch Dr. Lübke durch die angekündigte Einführung von Reits.

Gestützt wird das Interesse der Investoren durch die Tourismuszahlen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stieg die Zahl der Gäste in deutschen Hotels von Januar bis Juli dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum um zwei Prozent. Die Fußball-WM verstärkte dabei den seit Jahren anhaltenden Trend zu einer immer größeren Bedeutung ausländischer Besucher. Deren Anteil an den Übernachtungen stieg zwischen 1995 und 2005 von elf auf 14 Prozent. Jürgen Baurmann rechnet damit, dass sich diese Tendenz fortsetzen und das Kalkül der Investoren aufgehen wird. Auslastung und Preisniveau der Hotels würden steigen, sobald die Zahl neuer Projekte zurückgehe. Ein Problem allerdings gibt es: Auf Grund des anhaltenden Investoreninteresses, so Baurmann, sei "der deutsche Markt fast leergekauft".

Eine Alternative könnten deshalb Logistikimmobilien darstellen. Doch auch dieses Marktsegment haben die Investoren längst entdeckt. "Gegenwärtig übersteigt die Nachfrage nach modernen, flexiblen und leistungsfähigen Logistikflächen das Angebot", heißt es in einer aktuellen Studie der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi). Vor allem institutionelle Investoren, also offene und geschlossene Fonds sowie Spezialfonds, sind in diesem Marktsegment tätig, wobei viele ihren Sitz im Ausland, insbesondere in Großbritannien, haben. Sie profitieren davon, dass "Logistikunternehmen die Immobilien zunehmend aus ihrer Wertschöpfungskette herauslösen und so Chancen für Immobilieninvestoren eröffnen", wie Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Degi, sagt.

Auch auf Nutzerseite hält die Nachfrage an. In der ersten Hälfte dieses Jahres wurden laut JLL 38 Prozent mehr Lagerflächen an Mieter und Eigennutzer vermittelt als im Vorjahreszeitraum. "Logistik ist ein Wachstumsmarkt", sagt denn auch Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrie beim Beratungsunternehmen Atisreal. Er führt dies darauf zurück, dass die Globalisierung immer schnellere Reaktionen und immer kürzere Lieferfristen verlange. Zudem profitiere der deutsche Logistikmarkt aufgrund seiner zentralen Lage von der EU-Erweiterung.

Die Mindestgröße für seitens der Investoren nachgefragte Logistikimmobilien beziffert Hoffmann auf 10 000 bis 20 000 Quadratmeter (qm). Neubauprojekte würden aufgrund der günstigeren Grundstückspreise verstärkt außerhalb der Ballungsräume realisiert. "Investoren haben den Charme der Logistikimmobilien entdeckt", stellt Hoffmann fest. "Sie sind nicht so volatil wie Büroimmobilien und bieten relativ hohe Renditen." Allerdings sind diese im Sinken begriffen: Während die Degi-Studie europaweit eine durchschnittliche Spitzenrendite von 7,2 Prozent ermittelte, liegt sie Hoffmann zufolge in Deutschland nur noch etwas über sechs Prozent.

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