Marktanalyse Europa
Wo die Mieten für Büros deutlich anziehen

Die Mieten auf dem europäischen Büromarkt werden sich sich erst 2011 flächendeckend erholen, aber in einigen Regionen geht es schon wieder mächstig nach oben. Am schnellsten steigen die Preise derzeit in London und Paris. Die Investoren zahlen schon heute viel Geld für die zu erwartenden Mietanstiege.
  • 0

FRANKFURT. Der Aufschwung auf den europäischen Immobilienvermietungsmärkten kommt, aber er kommt nach Ansicht des Analysehauses Feri Euro Rating langsam. „Die Erholung findet erst im nächsten Jahr statt“, sagte Manfred Binsfeld, Immobilienexperte von Feri auf einer eigenen Konferenz in dieser Woche in Frankfurt. Deutschland macht dabei keine Ausnahme.

Am Anfang des Jahres hatten die meisten Experten zum Jahresende steigende Mieten für Deutschland prognostiziert. Eine Studie des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) zur Mietentwicklung im dritten Quartal bestätigt zwar die Prognose, dass Büroraum zum Jahresende teurer wird. Feri zufolge werden die Mieten für Büroimmobilien in Top-Lagen im Laufe des Jahres dennoch um 2,5 Prozent gesunken sein, bevor sie in den Folgejahren wieder anziehen.

Geringe Baufertigstellungen halten das Angebot knapp

Bis zum übernächsten Jahr verlaufe der Anstieg moderat, sagte Binsfeld mit Blick auf Europa. Der jüngste Quartalsbericht von AEW Europe klingt optimistischer: In zwölf Monaten werde es kräftige Mietsteigerungen in Europa geben, erwartet der britische Vermögensverwalter, der Immobilien im Wert von mehr als 16 Mrd. Euro betreut. Die AEW-Experten begründen ihre Auffassung mit den sehr geringen Fertigstellungen neuer Büroräume von – gemessen am Bestand – jeweils weniger als einem Prozent in den nächsten beiden Jahren. Mitte der 1990er-Jahre seien so geringe Fertigstellungen der Auftakt für sehr hohes Mietwachstum gewesen.

Einig sind sich Feri und AEW darin, dass die aktuelle Aufschwungphase von Großbritannien und Frankreich angeführt wird, wobei Schweden und Deutschland aus Sicht von Feri folgen. Im Feri-Vergleich der fünf wichtigsten europäischen Büromärkte Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Spanien und Niederlande steigen die Mieten für Gebäude in den Top-Lagen in den nächsten beiden Jahren auf der Insel am stärksten. Allerdings werden Deutschland und die Niederlande am ehesten ihr Vorkrisen-Mietniveau erreichen, weil die Mieten dort im Jahr 2009 weit weniger sanken als etwa in Spanien. „Es wird noch eine Weile dauern, bis sich Spanien erholt“, kommentierte Binsfeld. Was für die Mieten gilt, lässt sich auch an den Leerständen ablesen, die hierzulande und in den Niederlanden wieder die Größenordnung des letzten Boomjahres 2007 erreichen werden.

Auf dem Immobilieninvestmentmarkt werden die erwarteten Mietsteigerungen in den Top-Lagen bereits vorweggenommen. Gemessen an der aktuellen Jahresmiete werden schon heute wieder höhere Preise bezahlt. Die Konsequenz: Die Mietrenditen sinken. London, Europas größter Büromarkt, geht auch in diesem Punkt voran. AEW berichtet von Verkaufsabschlüssen zu Renditen von weniger als vier Prozent und in Paris von unter fünf Prozent. JLL-Experten bescheinigen dem Pariser Büromarkt mit einem Minus von 0,5 Punkten auf 4,75 Prozent die heftigste Renditekompression vom zweiten zum dritten Quartal in ganz Europa. AEW beobachtet, dass sich auch in Deutschland die Renditen auf das Niveau der Boomjahre zubewegen. Vor drei Jahren wurden in deutschen Metropolen Mietrenditen von weniger als 4,5 Prozent akzeptiert. Anders gerechnet: Es wurde mehr als das 22-fache der Jahresmiete bezahlt. JLL sieht jedoch aktuell nur in Frankfurt nachgebende Renditen.

Europa bietet Investoren ein geringes Ertragspotenzial

Seit der Krise kaufen Investoren primär langfristig gut bis sehr gut vermietete Bürogebäude in Spitzenlagen. Investorenbefragungen deuten darauf hin, dass dies vorläufig so bleiben wird, so dass die starke Nachfrage in diesem Segment die Preise hoch und die Mietrenditen niedrig hält. Dieser Zusammenhang wird auch durch das jüngste Immobilienmarktrating von Feri belegt. Die Experten geben nicht nur Gesamtnoten für Immobilienmärkte weltweit von „AAA“ bis „E-“, sondern bewerten auch Teilaspekte, so etwa das Ertragspotenzial. Die gesamte EU bekommt in diesem Kriterium ein „C“, Deutschland ein „B“. Zum Vergleich: Schwellenländer wie China und Indien rangieren mit „AA“ weit oben. Wie zu erwarten, sind die Noten bei Betrachtung des Risikos mit geringen Abweichungen umgekehrt.

Kommentare zu " Marktanalyse Europa: Wo die Mieten für Büros deutlich anziehen"

Alle Kommentare

Dieser Beitrag kann nicht mehr kommentiert werden. Sie können wochentags von 8 bis 18 Uhr kommentieren, wenn Sie angemeldeter Handelsblatt-Online-Leser sind. Die Inhalte sind bis zu sieben Tage nach Erscheinen kommentierbar.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%