Metropolen dominieren
Immobilienkäufer meiden die Provinz

"Der Schwerpunkt unseres inländischen Investments liegt eindeutig auf den fünf deutschen Immobilienhochburgen", beschreibt Bernd Kottmann, Vorstand der IVG Immobilien AG, die Anlagestrategie des Bonner Unternehmens.

HB DÜSSELDORF. "Unser geographisch breit gestreutes Portfolio haben wir daher in den vergangenen Jahren radikal bereinigt." Eine Strategie, die im Trend liegt: "Das Interesse der großen Immobilieninvestoren beschränkt sich derzeit fast ausschließlich auf die Metropolen", bestätigt Wilfried Räther, Geschäftsführer der Angermann Global Property Alliance GmbH in Hamburg. Ob offener oder geschlossener Fonds, Spezialfonds, Pensionskasse oder Versicherer, wenn deutsche institutionelle Investoren nach neuen Büroobjekten suchen, dann zuerst in den fünf so genannten Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München.

Augenmerk liegt auf wenigen Städten

"Insgesamt liegt unser Augenmerk auf vielleicht acht bis zehn Städten", sagt Ulf-Harald Koepke, Research- Leiter bei Axa Investment Managers Deutschland GmbH. Stuttgart und Köln gehören dazu, auch Dortmund oder Essen, vielleicht noch der Rhein-Main-Raum mit Mainz, Wiesbaden und Darmstadt. "Städte wie Nürnberg oder Bremen sind zwar immer unter Beobachtung, doch sie gehören derzeit nicht zu unseren bevorzugten Anlagezielen", ergänzt der Analyst.

Eine Statistik belegt die Dominanz der Metropolen: 147 Objekte und damit mehr als die Hälfte der Neuerwerbungen aller deutschen Fondsgesellschaften seit Januar 2002 liegen in einem der fünf Immobilienzentren. Allein in vier Städten - Frankfurt/M., Hamburg, München und Berlin - erwarben Fondsgesellschaften mehr als doppelt so viele Objekte wie im übrigen Bundesgebiet zusammen. "Auf Grund der hohen Mittelzuflüsse suchen Publikumsfonds Objekte erst ab einer bestimmten Größenordnung", nennt Thomas Vosskamp, Vorstand der Münchener Bulwien AG, einen der Gründe für den Run auf die Metropolen. Zwischen 15 000 und 20 000 Quadratmeter (qm) Bürofläche sollen es schon sein, das Mindestinvestitionsvolumen beginnt bei etwa 20 Millionen Euro. "Wenn direkt investiert wird, dann sind möglichst große Volumina gefragt", beschreibt auch Hermann Horster, Investmentexperte bei Müller Consult GmbH, die Strategie. "Und da haben kleinere Städte naturgemäß weniger zu bieten als die großen."

Mehr Transparenz bei Immobilienhochburgen

Dabei, betont Horster, sei es keineswegs der Mangel an ausreichend großen Objekten allein, der institutionelle Anleger vor einem Engagement in der Provinz zurückschrecken lässt. "Viel entscheidender ist die Dynamik des Marktes." Wo, wie etwa in Frankfurt, jährlich eine halbe Million Quadratmeter Bürofläche neu vermietet wird, sei der langfristige Ertrag eines Objektes weitgehend gesichert: Läuft der Mietvertrag nach zehn Jahren aus, findet sich vermutlich rasch ein neuer Nutzer. Anders in kleinen und mittleren Städten, in denen binnen zwölf Monaten gerade 10 000 qm - oder weniger - Fläche umgeschlagen werden. Hier steigt das Vermietungsrisiko und gleichzeitig sinkt die Chance auf eine rasche Veräußerung.

Und noch etwas trägt zur Beliebtheit der Metropolen bei: "Das Marktgeschehen in den Immobilienhochburgen ist auf Grund der besseren Datenlage und -beobachtung deutlich transparenter", ergänzt Tobias Just, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research. "Dies bietet Fondsmanagern mehr Handlungssicherheit." Denn die Gefahr, wegen geringer Markterfahrung einen zu hohen Preis für ein Objekt zu zahlen, wiegt schwer. Deshalb folgten kleinere Fondsgesellschaften auch den Spuren der Großen. Doch Horster schränkt ein: "Wenn alle dasselbe tun, muss dies noch lange nicht gut sein." Denn immerhin: Die Immobilienmärkte vieler Mittelstädte glänzen mit stabilen Mieten und Preisen. "Ein Objekt in Bremen, Nürnberg oder sonst einer Mittelstadt kann genauso gut - und besser - rentieren als eines in Frankfurt oder München, sofern es langfristig vermietet ist", sagt Wolfgang Kubatzki, Geschäftsführer der Feri Real Estate Management GmbH. Und selbst wenn die langfristige Wertentwicklung geringer ausfallen sollte als in den Topstädten: Eine überdurchschnittlich hohe laufende Mietrendite sei manchmal einem ungewissen Wechsel auf die Zukunft vorzuziehen. "Zumindest, wenn Objekt und Mikrostandort stimmen."

Dennoch bleibe es für mittelgroße Städte schwer, sich im Wettbewerb um Investoren zu behaupten, berichtet Georg Schöttner, Abteilungsleiter Standortmarketing im Amt für Wirtschaft der Stadt Nürnberg. "Obwohl wir uns sehr um institutionelle Anleger bemühen, sind bei uns immer noch eher lokale und regionale Akteure präsent." Die Stadt veröffentlicht einen eigenen Immobilienmarktbericht und hofft, damit den Vorbehalt mangelnder Transparenz zu entkräften. Ähnlich die Strategie der Städte Bremen und Münster: Auch sie erstellen jährlich ausführliche Analysen zum Marktgeschehen und versuchen so, ins Blickfeld der großen Investoren zu rücken. Thomas Beyerle, Research-Leiter der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, ist skeptisch: "Längst ist Europa ins Blickfeld der Investoren gerückt, Münster oder Osnabrück konkurrierten nicht nur mit Frankfurt, sondern auch mit Paris und Barcelona." Und so dürfte es auch in Zukunft schwierig bleiben, die großen Kapitalströme in die Provinz umzulenken.

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