Mexikanisches Wirtschaftswachstum
Düstere Wolken über Mexiko City

Die Abschwächung der US-Märkte und spekulative Objekte drücken die Chancen.

HB DÜSSELDORF. Bisher haben die deutschen offenen Immobilienfonds kaum Investments in Schwellenländern getätigt. Die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate und die Deka aus der Sparkassen-Finanzgruppe haben ein paar wenige Objekte in Südkorea eingekauft. Und der Commerzbank-Anbieter CGI engagiert sich derzeit vorsichtig bei Shopping-Centern in der Türkei. In letzterem Marktsegment ist auch die Difa inzwischen aktiv. Darüber hinaus hat der Fondsanbieter der Volks- und Raiffeisenbanken aber auch ein inzwischen ansehnliches Portfolio an Bürogebäuden in einem Staat aufgebaut, dessen wirtschaftliches Wohl und Wehe eng am Tropf der USA hängt: Mexiko.

Fünf Bürotürme haben die Difa-Manager bereits in dem mittelamerikanischen Staat für ihre Fonds Difa-Global und Difa-Grund erworben. Ein sechstes soll möglicherweise in Kürze hinzukommen. Der Großteil des Mexiko-Portfolios befindet sich in einer der größten Mega-Metropolen der Erde: 17,8 Millionen Einwohner zählt der Großraum von Mexiko City. 5 741 Menschen leben im Schnitt auf einem Quadratkilometer in der 2 200 Meter über dem Meeresspiegel gelegenen Hauptstadt des mittelamerikanischen Landes.

In den vergangenen Jahren hat der Büroimmobilienmarkt der Hauptstadt Mexiko City eine atemberaubende Berg- und Talfahrt hinter sich gebracht. Nach einer Langzeitstudie von Colliers International stieg die Leerstandsquote von elf Prozent im Jahr 2001 auf fast 30 Prozent in 2002, fiel im darauf folgenden Jahr auf 24 Prozent, nur um in 2004 auf mehr als 27 Prozent zu steigen. Ende vergangenen Jahres rutsche die Quote dann mit einem Schlag auf 15 Prozent herunter. Aktuell sind nach jüngsten Berechnungen von CB Richard Ellis (CBRE) noch knapp 9,9 Prozent aller Büroflächen unvermietet.

Für die Erholung des Marktes haben die Analysten vor allem zwei Ursachen ausgemacht. Der deutliche Anstieg des Ölpreises hat Mexikos Wirtschaft in den vergangenen beiden Jahren einen Boom beschert. Für dieses Jahr erwarten die CBRE-Experten eine Wachstumsrate von immerhin noch 4,2 Prozent. Zudem haben US-Konzerne - insbesondere die Automobilindustrie - zahlreiche Produktionsstätten in das südliche Nachbarland verlagert.

Auf die Mietpreise hat sich das Wirtschaftswachstum bisher allerdings kaum ausgewirkt. Nach Beobachtungen der Colliers-Analysten sind die Mieten an den meisten Teilmärkten der Hauptstadt im vergangenen Jahr nur geringfügig gestiegen. Kein Wunder: Mehr als 5,6 Millionen Quadratmeter Büroflächen harren nach Berechnungen von CBRE derzeit darauf, neue Mieter zu finden.

Inzwischen ziehen allerdings düstere Wolken über dem Markt auf. "Die Zeit fallender Leerstandsraten dürfte bald vorbei sein", warnen die CBRE-Analysten. Denn in den vergangenen Monaten haben Projektentwickler Grundsteine für eine ganze Reihe spekulativer Neubauten gelegt. "Allein durch die bisher in diesem Jahr angekündigten Vorhaben werden bis 2008 neue Büroflächen im Umfang von 500 000 Quadratmetern an den Markt kommen", haben die Experten errechnet. Dabei seien im Dienstleistungsbereich nach wie vor viele Unternehmen dabei, ihren Flächenbedarf zu reduzieren.

Darüber hinaus droht Ungemach vom großen Nachbar. Das Ende des Preisauftriebs am US-Eigenheimmarkt mindert nördlich des Rio Grande die Lust am exzessiven Shopping. In den vergangenen Jahren haben US-Grundeigentümer die steigenden Preise genutzt, um immer höhere Konsumentenkredite aufzunehmen - "auch, um Autos made in Mexiko zu kaufen", schreiben die CBRE-Analysten. Die Zeit scheint vorerst vorbei. Ein Produktionsrückgang in den mexikanischen Fabriken würde das Wirtschaftswachstum im Land deutlich verlangsamen und könnte möglicherweise die Bereitschaft von Unternehmen zu Kosteneinsparungen verstärken - auch bei der Anmietung von Büroflächen.

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