Mietprivatisierung
Mieter fallen als Käufer aus

Jahrelang galten vermietete Eigentumswohnungen als praktisch unverkäuflich. So mancher Kapitalanleger hatte in Ostdeutschland eine Menge Geld beim Kauf überteuerter Mietwohnungen verloren. Was übrig blieb, steckten die meisten lieber in Aktien oder Fonds. Das soll nun anders werden.

DÜSSELDORF. "Das Interesse am Erwerb einer vermieteten Wohnung ist derzeit sehr hoch", sagt Matthias Fieseler, Vertriebschef des Bochumer Immobiliendienstleisters Dr. Ochel. Und auch Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der Stuttgarter Alt & Kelber Wohnungsprivatisierung GmbH, setzt wieder große Hoffnungen in das Geschäft mit dem Heim auf der Etage: Für gut 2 500 Wohneinheiten sucht das zur österreichischen Conwert Gruppe gehörende Unternehmen derzeit Käufer. "Zwei Drittel der Wohnungen wollen wir Kapitalanlegern anbieten", sagt Kelber.

Bislang hatten sich die Stuttgarter vor allem bei der Mieterprivatisierung einen Namen gemacht. Für Wohnungsgesellschaften wie die Deutsche Annington, die Deutsche Wohnen, die Kölner GAG oder die Hamburger Saga GWG verkaufte Alt & Kelber seit 2005 rund 8 300 Wohnungen vor allem an Mieter und Selbstnutzer. Doch dieses Geschäft ist längst an seine Grenzen gestoßen: "Seit zwei Jahren werden keine neuen Wohnungen mehr in den Verkauf eingestellt", sagt Kelber.

Mieterprivatisierung nämlich lohnt sich kaum noch, seitdem die Spanne zwischen Einstands- und Verkaufspreis in den vergangenen Jahren immer geringer geworden ist. Der Grund: Die große Nachfrage internationaler Finanzinvestoren hat die Kaufpreise für Wohnungspakete in den vergangenen Jahren in die Höhe getrieben, Wohnungsunternehmen passten die Buchwerte ihrer Bestände entsprechen nach oben an. Umgekehrt allerdings stiegen die Verkaufspreise für Einzelwohnungen nicht einmal annähernd in gleichem Maße.

Wohnungsgesellschaften haben das Thema Mieterprivatisierung deshalb erst einmal auf Wiedervorlage gesetzt: "Wir haben unsere Strategie in den vergangenen drei Jahren an die Marktbedingungen angepasst: In der jetzigen Situation ist es in vielen Fällen einfach wirtschaftlicher, die Wohnungen im Bestand zu behalten", sagt Wijnand Donkers, Vorsitzender der Geschäftsführung der Deutschen Annington. Jörg Schwagenscheidt, Geschäftführer der Berliner Wohnungsgesellschaft GSW, bestätigt: "Für große Wohnungsunternehmen verliert die Wohnungsprivatisierung wirtschaftlich zunehmend an Bedeutung."

Was bleibt, sind die sogenannten Restanten. So nennt man in der Branche jenen Rest an Wohnungen, der immer bleibt beim kleinteiligen Geschäft mit Mietern und Eigennutzern. "Anprivatisierte Wohnanlagen sind häufig mit einem hohen administrativen Aufwand und zusätzlichen Kosten verbunden", sagt GSW-Geschäftsführer Schwagenscheidt. "Entsprechend groß ist der Druck, Wohnungsbestände vollständig zu verkaufen."

Kein Wunder, dass Alt & Kelber gegenwärtig vor allem Restanten im Angebot hat. "Wir nehmen allerdings nur solche Objekte in den Vertrieb, die zu mindestens einem Drittel an Mieter und Selbstnutzer verkauft sind", sagt Chef Kelber, und wertet dies als Qualitätsmerkmal. Am liebsten verkauft der Profi die Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon im drei- bis viergeschossigen Wohngebäude in mittlerer Lage, Hochhäuser sind indes tabu.

Auch wenn die vermietete Eigentumswohnung als Instrument zur Altersvorsorge wieder attraktiver werden könnte, so wird es doch kaum einen Boom geben, dämpft Dr.-Ochel-Vertriebschef Matthias Fieseler allzu große Euphorie. "Kapitalanlagewohnungen sind ein sehr komplexes Produkt, das sich nicht schnell im Internet erwerben lässt." Das weiß man auch bei Alt & Kelber. In der kommenden Woche eröffnet das Unternehmen den ersten "Immobilien-Shop" in der Charlottenstraße in Berlin-Mitte. Büros in Köln, Frankfurt und Essen sollen folgen.

Rechenexempel

Der Einzelverkauf von Wohnungen rechnet sich für ein Wohnungsunternehmen nur dann, wenn die Marge stimmt. Sie errechnet sich aus der Differenz zwischen Buchwert und Verkaufserlös. Wohnungsunternehmen kalkulieren dabei so: Bei einem Quadratmeterpreis von 1 200 Euro werden für Provisionen und Marketing 150 Euro fällig. Für die Renovierung und Instandsetzung kommen noch einmal 150 Euro hinzu. Mit 30 Euro wird der Mietausfall leerer Wohnungen, die zum Verkauf vorgehalten werden, kalkuliert. Verwaltungskosten schlagen mit 110 Euro zu Buche - jeweils pro Quadratmeter.

Bleibt ein Netto-Verkaufserlös von 760 Euro. So manche Buchwerte dürften zurzeit diese Schwelle übersteigen - und den Verkauf wenig lukrativ machen.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%