Mietrecht
Wann die Mietkaution fällig ist

Wenn Mieter und Vermieter verbissen um die Kaution streiten, müssen am Ende häufig die Gerichte entscheiden. Ein paar Urteile im Überblick.

Vermessen

Statt wie im Vertrag angegeben 180 maß eine Wohnung nur 155 Quadratmeter. Als der Mieter das bemerkte, verlangte er eine Mietminderung und eine prozentuale Rückzahlung der Kaution von 3 864 Euro, die sich an der Monatsmiete orientiert hatte. Der Bundesgerichtshof sprach ihm beides zu: Er dürfe die Miete um 14 Prozent mindern – die Differenz zwischen angeblicher und tatsächlicher Größe. Analog dazu stünden ihm 14 Prozent der Kaution zu. Wenn der zur Mietminderung berechtigende Mangel bereits bei Vertragsschluss vorlag und nicht behoben werden könne, hätten Mieter Anspruch auf anteilige Kautionserstattung, so die Richter (VIII ZR 347/04).

Verzichtet

Ein Vermieter übersah bei der Wohnungsübergabe einige Macken an den Türen und zahlte die volle Kaution zurück. Wenig später bemerkte er den Fehler und verlangte Schadensersatz. Doch der Ex-Mieter schaltete auf stur und bekam Recht: Mit der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution habe der Vermieter den Zustand der übergebenen Wohnung als "vertragsgemäß" anerkannt und damit auf Ersatzansprüche verzichtet (Oberlandesgericht München, 21 U 2279/89).

Verzögert

Ein Mieter zog Ende Juni aus, erhielt aber erst im März eine Kautionsabrechnung. Darin teilte ihm der Ex-Vermieter mit, dass er 450 Euro einbehalte. Es seien Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten. Der Ausgezogene verlangte die sofortige Rückzahlung der Restkaution, scheiterte aber beim Bundesgerichtshof: Da die Nebenkosten erst sechs Monate nach Jahresende feststehen müssten, dürfe der Vermieter bis Ende Juni einen Teil der Kaution behalten (VIII ZR 71/05).

Verjährt

Ein Vermieter aus Duisburg forderte die Kaution von 2 000 Euro erst über drei Jahre nach dem Einzug des Mieters ein. Doch der konterte: Der Kautionsanspruch sei längst verjährt. Stimmt, sagte das Landgericht Duisburg. Wenn Vermieter länger als drei Jahre warten, sei es zu spät (13 S 334/05).

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