Mittelständische Projektentwickler scheuen noch moderne Finanzinstrumente
Wie Investoren sich vor höheren Kreditkosten schützen

Für Bernd Bach, der bei der Aareal Bank für die Gelddisposition (Treasury) verantwortlich ist, ist die Richtung klar: „Wir bewegen uns sicherlich in einer Zeit steigender Zinsen.“ An den Kapitalmärkten wird davon ausgegangen, dass die US-Notenbank Fed Ende des Monats den ersten Schritt nach oben macht. Wann die Europäische Zentralbank (EZB) folgen wird, ist noch offen.

DÜSSELDORF. Die Vergangenheit zeigt, dass die beiden Notenbanken im Großen und Ganzen die gleiche Richtung einschlugen und damit Kapitalmarktzinsen wie Baugeldkonditionen mitzogen. Für die Banken wird die Refinanzierung teurer. Bach sagt: „Wir erwarten, dass der Einstandspreis auf Grund der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt in diesem Jahr um bis zu 0,5 Prozentpunkte steigt.“

Für Immobilieninvestoren ein Grund, die Zinsrisiken durch strukturierte Finanzierungen abzusichern. Während in angelsächsischen Ländern und Skandinavien der Einsatz von Derivaten zur Zinssicherung allgemein üblich ist, beobachten Banker, dass mittelständische Immobilienunternehmen in Deutschland noch immer Standarddarlehen bevorzugen.

Ein vergleichsweise simples Instrument gegen steigende Zinsen ist das Forward-Darlehen. Gegen einen Zinsaufschlag kann der Kunde die aktuellen Zinsen zum Beginn einer späteren Zinsbindungslaufzeit festschreiben. Für Projektentwickler ist dies wenig praktikabel, weil für sie Kreditbedarf und Zahlungstermine nicht von vornherein feststehen. Sie wählen variable Finanzierungen auf Euribor-Basis. Der Euribor ist ein Durchschnittszins für kurzfristige Gelder im Geschäft unter Banken. Die Bank verlangt einen Aufschlag, die Marge, auf diesen Satz.

Um sich gegen steigende variable Zinsen abzusichern, empfiehlt Roland Fuchs, Leiter Kreditvertrieb bei der Westdeutschen Immobilienbank, Kunden, einen so genannten Cap einzukaufen. Der Kunde zahlt dann nur die Zinsen bis zu einem mit einem Dritten vereinbarten Zinssatz. Sobald der Zinssatz überschritten ist, muss diese dritte Partei den überschießenden Betrag begleichen. Dafür zahlt der Bankkunde eine Prämie. „Je länger die Laufzeit und je dichter der aktuelle Euribor am Cap ist, desto höher ist die Prämie“, erläutert Fuchs. Zurzeit bewegt sich der Drei-Monats- Euribor um 2,1 Prozent. Kollege Bach hat allerdings die Erfahrung gemacht: „Manche Projektentwickler verzichten wegen der notwendigen Prämienzahlung auf den Zinscap, um ihre Liquidität zu schonen.“

Statt eines Caps vereinbaren Banken auch, dass ein variabler Zins ab einer bestimmten Schwelle fixiert wird. Die Banken schützen damit auch sich selbst vor Kreditausfällen, falls der Kunde die steigenden Zinsen nicht mehr zahlen kann.

West-Immo-Experte Fuchs beobachtet, dass auch Kunden, die in Immobilienbestände investieren, etwa offene Immobilienfonds, flexiblere Finanzierungen suchen, weil sie ihre Portfolios aktiver managen. Die Kreditlaufzeiten würden kürzer.

Die Kunden umgehen damit mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen, die fällig werden, wenn Objekte während der Zinsbindung verkauft werden. Kommt es zwischen Privatkunden und Banken wegen nicht nachvollziehbarer Berechnung der Entschädigungen oft zu Streit über deren Höhe, wird die Berechnungsgrundlage in Verträge mit Gewerbekunden gleich festgeschrieben. So steht die Zinsmarge der Bank im Vertrag, so dass sich der Margenschaden leicht ermitteln lässt. Der Zinsschaden richtet sich nach den Sätzen für lang- und kurzfristige Kredite. Dabei vereinbaren die Parteien von vornherein, welche Marktdaten herangezogen werden.

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