Nachgefragt: Gernot Archner
Gutachterwahl soll Sache der Profis bleiben

Gernot Achner ist Geschäftsführer des BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen. Im Interview erklärt er, mit welchen Nutzungsdauern Sachverständiger für typische Bürogebäude rechnen.

Handelsblatt:Wirtschaftsprüfer haben Immobilien des Deka-Immobilien-Fonds sehr viel niedriger bewertet als die offiziell bestellten Sachverständigen. Worauf führen Sie die Differenzen zurück?

Gernot Achner: Nach allem, was man am Markt hören und lesen kann, haben die externen Bewerter offensichtlich kürzere Restnutzungsdauern – allerdings ohne die Liegenschaftszinssätze entsprechend anzupassen – und höhere Bewirtschaftungskosten angesetzt. Der Liegenschaftszins ist die durchschnittliche marktübliche Verzinsung des Marktwertes von Immobilien. Ändert sich die Gesamtnutzungs-, beziehungsweise die Restnutzungsdauer einer Immobilie, also der Kapitalisierungszeitraum ihrer Erträge, so muss auch der Liegenschaftszinssatz angepasst werden.

Mit welchen Nutzungsdauern rechnen Sachverständige für typische Bürogebäude?

Üblich ist eine Spanne zwischen 50 und 80 Jahren. In begründeten Fällen kann davon abgewichen werden.

Die Gutachterausschüsse, die Liegenschaftszinssätze ermitteln, tun dies nur sehr lückenhaft. Wie ist unter diesen Umständen überhaupt eine korrekte Bewertung möglich?

Eine unkritische Übernahme ermittelter Liegenschaftszinssätze wäre tatsächlich nicht sachgerecht. Die Sachverständigen müssen deshalb die Transaktionen, die den vom Gutachterausschuss ermittelten Spannen der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegen, noch einmal analysieren. Dies bildet dann die Grundlage dafür, die Relevanz dieser Transaktionen und damit den Liegenschaftszinssatz für das zu bewertende Objekt zu prüfen. Weitere Marktdaten von Maklerhäusern und anderen Marktteilnehmern sowie eigene Datenbanken werden von den Sachverständigen bei der Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen ebenfalls mit einbezogen.

Was geschieht, wenn es mangels Transaktionen keine ausreichenden Daten gibt?

Die Aufgabe der Sachverständigen ist es in diesen Fällen, den Markt zu fingieren. Im Ausland ist es auf Grund der höheren Frequenz von Transaktionen und besser verfügbarer Daten für deutsche Sachverständige häufig sogar leichter, zu einer marktgerechten Bewertung zu kommen als im Inland. Diese Situation sollte sich jedoch auch in Deutschland zukünftig durch zunehmende Transaktionen und eine erhöhte Markttransparenz tendenziell ändern.

Mieten und Immobilienpreise schwanken heute stärker als früher. Genügt es unter diesen Umständen, Fondsimmobilien einmal jährlich zu bewerten?

Abhängig von erheblichen Änderungen der Markt- und/oder Objektverhältnisse ist bereits heute eine unterjährige Bewertung möglich. Das Gesetz schreibt nur vor, dass mindestens einmal im Jahr bewertet werden muss.

Wer bestimmt, dass häufiger bewertet wird?

Der Sachverständigenausschuss kann genauso eine unterjährige Bewertung veranlassen wie die Investmentgesellschaft. Von bestimmten Veränderungen im Objekt, etwa dem Neuabschluss eines Hauptmietvertrags oder die Insolvenz eines Mieters, wird die Fondsgesellschaft naturgemäß früher Kenntnis haben.

Wie stehen Sie zu dem Vorschlag, die Unabhängigkeit der Sachverständigen zu stärken, indem sie ihre Bewertungsaufträge künftig von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht statt von den Fondsgesellschaften erhalten?

Dieser Vorschlag würde nur Sinn machen, wenn hierdurch die persönliche Unabhängigkeit der Fondssachverständigen gestärkt würde. Dies wäre aber nicht der Fall. Bereits heute ist die Bestellung eines Sachverständigen der Aufsichtsbehörde anzuzeigen. Diese prüft zunächst die fachliche Eignung des Sachverständigen. Eine Bestellung gegen den erklärten Willen der Behörde ist also nicht möglich. Zudem sollte die Auswahl fachlich geeigneter Sachverständiger – im Interesse der Anleger – den Immobilienprofis, also den treuhänderisch tätigen Fondsgesellschaften, vorbehalten bleiben. Die intensive Prüfung der persönlichen Unabhängigkeit wiederum obliegt der Aufsichtsbehörde. Es käme im übrigen auch niemand auf die Idee vorzuschlagen, dass der unabhängige Abschlussprüfer einer Bank vom Amt bestellt werden sollte.

Das Gespräch führte Reiner Reichel.

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